Az ingatlanhirdetések egyik, ha nem a legmeghatározóbb szempontja az irányár. Az ingatlan hirdetési ár megtalálása nem is olyan egyszerű feladat az eladók számára. Hajlamos az ember a józan parasztin felül az ingatlanhoz fűződő érzelmi kapcsolatát is forintosítani. Befolyásolja őket a médiában hangoztatott ingatlanár emelkedés, esetleg csökkenés vagy stagnálás tendenciája is. Az éves infláció hatása és egy-egy állami intézkedés is kihathat az ingatlanárakra. Ebben a tekintetben a piacot folyamatosan figyelő ingatlanközvetítők és értékbecslők lehetnek segítségünkre. A túlárazás problémája gyakran a meggondolatlan hirdetők miatt alakul ki. Sokszor másoljuk tőlük az ingatlan hirdetési árakat, amik távol is állhatnak a realitástól.
Az ingatlan hirdetési ár
A jól megállapított hirdetési ár alapján többnyire hat hónapon belül megtaláljuk a vevőt. Azonban sokan hosszabb ideje tartják az ingatlan árát azonos szinten. Hosszú hónapokig, akár évekig is olyan magas áron hirdetik meg az ingatlant, amit aztán a piac érdektelenséggel reagál le. Nincs vagy minimális az érdeklődő és az ingatlan nem kel el.
Az ingatlanok árát leginkább az elhelyezkedés befolyásolja. Ezen felül a legfontosabb tényezők az alapterület, építési mód, műszaki állapot, közművesítettség, telekadottságok, hasznosítási lehetőségek, stb. Ha csak a hirdetési árakra koncentrálunk, ott nem feltétlenül kapunk teljes képet a hirdetett ingatlanról, így felhasználni azokat csak kellő körültekintéssel szabad.
Rendben, de ha ez így van, mit tehet az ember fia, ha jó árat akar kapni? Az ingatlanosok nagy többsége éppen tapasztalatukból kifolyólag és a helyi adottságok ismerete alapján tud ajánlást tenni az eladó ingatlan hirdetési árára. A lényeg, hogy egészséges áralku mellett mielőbb, de legalábbis záros határidőn belül keljen el a lakás, családi ház. Ingatlanos mellett döntésnél javasolt olyan szakembert keresni, aki hosszabb ideje megbízhatóan dolgozik és van helyismerete is. Az ilyen szakik (bár nem kötelezhetők rá) részt vesznek az ártárgyalásban és érdekeltek abban is, hogy az áralku a végén jól sikerüljön.
Mit érdemes tudni az alkudozásról?
Az alku mértéke egyértelműen nem behatárolható. Hiszen van fix áron létrejött megállapodás és 10-20%-ot is elérő alku, de ha jól körüljártuk a lehetőségeinket, az irányárból 5% engedmény elfogadható lehet ahhoz, hogy eladó és vevő elégedetten távozzon és az adásvétel létre jöjjön.
A magyar szabályozás esetében a jogalkotó nem tette lehetővé az értékesítési árak, az ingatlanok paramétereinek széles körű, nyilvános megismerését. Éppen ezért az értékbecslő szakma is kénytelen-kelletlen számol a hirdetési árakkal, de éppen a megbízhatatlanságukra való tekintettel az irányárat 10-15%-kal csökkentve (negatív korrekció) használják fel a munkájuk során.
A nagyobb ingatlanos hálózatok általában mindennel fel vannak fegyverkezve és statisztikákat is készítenek. Nem szabad azonban figyelmen kívül hagyni a „magánzó” ingatlanosokat vagy néhány fős ingatlanirodákat sem. Utóbbiak különösen érdekeltek a sikeres értékesítésben.
Javaslom a család döntését ingatlanossal is megbeszélni és ha kell egy jó irányszám, értékbecslőt ezen az áron itt is talál.
Bevallom őszintén, hogy az ár alkuval kapcsolatban mindig kétes érzéseim voltak és vannak – ahogy várhatóan az emberek többségének. És hogy miért is? Mert nagyon nehéz igazán jól eltalálni azt a bizonyos középutat, sokszor inkább vak szerencsének tűnik egy-egy megegyezés. Vagy éppen elcsúszik egy olyan momentumon egy üzlet, ami akár kikerülhető is lett volna. De vajon ó, hogyan alkudjunk, ha éppen vásárolni szeretnénk?
Érdekesség, hogy statisztikák bizonyítják, hogy az ingatlanpiacon a használt ingatlanok esetében az adásvételek nagy részét megelőzi egy komoly alkufolyamat. Ez, mármint az alkufolyamat meglétének aránya azonban lényegesen kisebb az új építésű ingatlanoknál.
Vegyünk tehát lakást – és alkudjunk!
A lakás megadott ára egy hirdetésben általában irányár, ami azt jelenti, hogy még lehet belőle alkudni. Az elmúlt egy-másfél évben ugyan kevéssé az alku volt a jellemző ilyen esetekben, sőt a jó ingatlanokat akár még irányáron felül is elvitték a vevők. Ezt a helyzetet kétségtelenül a pandémia is szülte, de van azért néhány trükk amit bevethetsz annak érdekében, hogy a lehető legjobb áron vegyél meg egy ingatlant. Eláruljuk, mire érdemes figyelni!
A piacot érdemes nagyon alaposan feltérképezni. Ez praktikusan azt jelenti, hogy a környéken jól körül kell nézni, ahol ingatlant szeretnénk vásárolni – és összehasonlítani a négyzetméterre vetített árakat. Természetesen ne felejtsük el, hogy a lakások azért különböző állapotúak lehetnek, tehát az, ha az egyik drágább, mint a másik, az jelenthet jobb műszaki állapotot is. Ezt mindenképpen kalkuláljuk bele!
Érdemes a nekünk tetsző ingatlanokról egy feljegyzést készíteni, amiben őszintén felírjuk a pozitív és negatív dolgokat egyaránt. Ez nemcsak az alku folyamatban lehet segítség, de akkor is hasznossá válhat, amikor döntést kell hoznunk arról, hogy a végén melyik mellett tesszük le a voksunkat.
Arra is hasznos figyelemmel lenni, hogy ha lakáshitelt akarunk felvenni – időben elindítsuk a folyamatot és alaposan tájékozódjunk azokról a lehetőségekről, amelyek számunkra elérhetők (gondolunk itt a CSOK-ra például, vagy a Babaváró Hitelre, vagy akár a jelzáloghitel elengedésére). Mindkettő igen fontos, ne felejtkezzünk meg róla!
Aztán persze ott van a szubjektív tényező: ha nagyon szeretnénk az adott ingatlant, és ezt kis is mutatjuk, akkor ebben az esetben magunk alatt vágjuk a fát. Merthogy az ingatlan eladója nyilván érezni fogja, hogy megadjuk a több pénzt is adott esetben. Persze, nem kell azért a ló túlsó oldalára se esni – tehát nem kell direkt leszólni az ingatlant, hátha akkor olcsóbban odaadja. Egyfelől nem elegáns, másfelől pedig könnyen az ellenkező hatást érhetjük el vele.
És mégis hogyan kezdjük az alkudozást? Alapesetben elmondható, hogy 10%-kal kezdeni vélhetően reális lesz. Érdemes azonban, kellő körültekintést követően (mondjuk egy már jó ideje árult ingatlan esetében) megpróbálkozni ennél nagyobb számmal is. Ha ugyanis régebb óta árulják az adott ingatlant, akkor lehet, hogy alkuképesebb a leendő üzlet.
Az, hogy az ingatlanos segít-e valójában a tranzakcióban, nos az tőle is függ. Az eladó fél ingatlanosa úgyis meg fog minket erősíteni abban, hogy neki a lényeg az, hogy létrejöjjön az üzlet.
Mindenesetre, ha nem vagyok biztosak magunkban, érdemes elgondolkozni profi alkusz felkérésén. Ez már nálunk is működő szolgáltatás. Egy profi alkusz meghatározott sikerdíjért általában 5%-ot biztosan le tud alkudni nekünk egy vételárból. Persze, az is működik, hogy először megpróbáljuk mi, és aztán fordulunk egy profihoz – arra azért számítsunk, hogy a sikerdíja ebben az esetben magasabb lesz.
De egy pillanatra térjünk vissza az elejére!
Az is segítség lehet – ha a lakást vagy házat mi adjuk el – sőt nagyban megkönnyítheti a folyamatot, ha az irányár meghatározásakor értékbecslőt hívunk segítségül. Ilyen esetben sokkal könnyebben meghatározhatóvá válik az, hogy mennyit érhet a piacon az ingatlan – vagyis, ha alkura kerül a sor, mi az az összeg, amiből kiindulhatunk.
Ez nyilván nem ördögtől való igény, mármint hogy tökéletes házunk legyen, de vajon, hogy lehet ténylegesen megvalósítani? Miben és hogyan tudnak nekünk segíteni a különböző szakemberek? Mit csinál pontosan egy építész? Mi a szerepe egy belsőépítésznek? Mit tehet egy lakberendező, hogy a legjobbat hozza ki az adottságokból? És végezetül: az értékbecslő hogy jön a képbe? Mutatjuk a legtökéletesebb ház jellemzőit! (tovább…)
Mert különbség bizony van: ez a két dolog ugyanis nem ugyanaz. Az első és egyik legfontosabb különbség mindjárt az, hogy mikor is történik a két folyamat. Ha adásvételben gondolkodunk, a banki értékbecslés a szerződés aláírása után történik, addig a piaci értékelés előtte – mely utóbbit egyaránt kérheti a vevő és az eladó is.
Mi az a piaci értékelés és mikor van rá szükség?
A piaci értékelés vagy értékmeghatározás nem kötelező folyamat. Jellemzően akkor zajlik ilyen, ha mondjuk egy leendő eladó, vagy akár vevő kíváncsi egy adott ingatlan piaci értékére. Ilyenkor ugyanolyan számítások szerint dolgoznak az értékbecslők, mint amikor egy kötelezően előírt folyamatban tennék. Egy több oldalas, összefűzött dokumentumot adnak át megrendelőnek. Nagyon fontos különbség azonban, hogy ezt a dokumentumot hivatalos folyamatban nem minden esetben használhatják fel a megrendelők. Ez csak a piaci döntést segítheti, esetleg tárgyalási alap lehet az alku során.
Az eladó a legtöbb esetben azért kéri a piaci értékelést, hogy olyan áron hirdesse meg az ingatlant, ami reális, ami működik a piacon – hiszen jól felfogott érdeke azt kívánja, hogy az ingatlan minél előbb elkeljen.
A vevő pedig azért kérhet piaci értékelést, hogy lássa, hogy mi az az ár, ami alá nem mehet, mi a realitás a piacon.
Mindkét esetben a piac változásai miatt érvényessége 90-180 nap, mely eltelte után érdemes felülvizsgáltatni a szakvéleményt.
Mi a banki értékbecslés?
A hivatalos banki értékbecslés folyamata után – melyben az értékbecslő felméri többek között az ingatlan elhelyezkedését, állapotát, gépészeti berendezéseit, jogi rendezettségét – egy olyan szakvélemény kerül kiadásra, mely felhasználható hivatalos eljárások során. Ilyen hivatalos eljárás a hiteligénylés.
Mikor kötelező az értékbecslés?
Vannak olyan esetek, amikor az értékbecslés nem elkerülhető, ilyen például az, amikor az ingatlan egy még nem nagykorú nevén van, azaz egy gyermeké. Ebben az esetben, egy kiskorú nevén lévő ingatlan eladásához mindig szükség van hivatalos értékbecslésre. Ennek hiányában az ingatlan egész egyszerűen nem értékesíthető. Ilyenkor a gyámhatóság is bekapcsolódik az ügyletbe, ennek pedig egy célja van: a kiskorú érdekeinek minél inkább figyelem előtt tartása. Tehát annak elérése, hogy ő semmiképpen ne szenvedhessen hátrányt az ingatlan eladása miatt.
Forrás: pixabay.com
Abban az esetben is fontos ez a folyamat, amikor a kiskorú nevén lévő ingatlan eladása után egy másik ingatlan kerül megvételre – ilyenkor ugyanis mindenképpen szükség van egy hitelt érdemlő dokumentumra, melyből kiderül, hogy az újonnan vett ingatlan értéke nem kevesebb, mint azé, amelyik eredetileg a kiskorú nevén volt. Természetesen ennek a dokumentumnak hitelesnek kell lennie, olyan szakembertől kell származnia, aki korrekten és felkészülten végzi a munkáját, és neve szerepel a névjegyzékben.
Szintén kötelező az értékbecslés, ha az ingatlan értékesítése hitelre történik. Ebben az esetben a bank küld ki egy értékbecslőt. A banki értékbecslés esetében az értékelő egy úgynevezett hitelbiztosítéki értéket is megállapít. Ez az az érték lesz, melyen a bank – amennyiben a hitelfelvevő nem fizet – értékesíteni tudja majd az ingatlant. Ennek a meghatározását rendelet szabályozza.
Ennek a folyamatnak a díját általában az ügyfél fizeti és a bank rendeli meg a szolgáltatást – de előfordulhat könnyítés is ebben a folyamatban, tehát olyan helyzet, hogy a bank kifizeti ezt a díjat.
A lényeg azonban ugyanaz, legyen az piaci értékelés, vagy banki értékbecslés: olyan szakember kihívása, aki megfelelő szakértelemmel rendelkezik, jól ismeri a piacot, hatékony és valódi segítséget nyújt.
A lakástámogatási rendszer beharangozott, 2021-től várható változásai sok mindenre hatni fognak: a lakáspiacra éppúgy, mint a hitelpiacra. A kedvezményes lakásáfa a kínálati oldalra lesz jó hatással, míg a CSOK várható változásai pedig a keresletet fogják jótékonyan befolyásolni – várhatóan. Így, előzetes kalkulációk szerint várható az ingatlanpiac felpezsdülése, sőt a hitelek intézése már ennek az évnek a végétől elindulhat, hiszen minél hamarabb szükség lesz majd a pénzre a családoknak. Ebben a cikkben kifejtjük, hogy miért változó a CSOK és, hogy mire számíthatsz. (tovább…)
Tájékoztatjuk, hogy honlapunkon a felhasználói élmény fokozásának érdekében sütiket alkalmazunk. A weboldal használatával tájékoztatásunkat tudomásul veszi. BővebbenÖsszes elfogadása
Necessary cookies are absolutely essential for the website to function properly. These cookies ensure basic functionalities and security features of the website, anonymously.
Cookie
Duration
Description
_GRECAPTCHA
5 months 27 days
This cookie is set by the Google recaptcha service to identify bots to protect the website against malicious spam attacks.
cookielawinfo-checkbox-advertisement
1 year
Set by the GDPR Cookie Consent plugin, this cookie is used to record the user consent for the cookies in the "Advertisement" category .
cookielawinfo-checkbox-analytics
11 months
This cookie is set by GDPR Cookie Consent plugin. The cookie is used to store the user consent for the cookies in the category "Analytics".
cookielawinfo-checkbox-functional
11 months
The cookie is set by GDPR cookie consent to record the user consent for the cookies in the category "Functional".
cookielawinfo-checkbox-necessary
11 months
This cookie is set by GDPR Cookie Consent plugin. The cookies is used to store the user consent for the cookies in the category "Necessary".
cookielawinfo-checkbox-others
11 months
This cookie is set by GDPR Cookie Consent plugin. The cookie is used to store the user consent for the cookies in the category "Other.
cookielawinfo-checkbox-performance
11 months
This cookie is set by GDPR Cookie Consent plugin. The cookie is used to store the user consent for the cookies in the category "Performance".
CookieLawInfoConsent
1 year
Records the default button state of the corresponding category & the status of CCPA. It works only in coordination with the primary cookie.
viewed_cookie_policy
11 months
The cookie is set by the GDPR Cookie Consent plugin and is used to store whether or not user has consented to the use of cookies. It does not store any personal data.
Functional cookies help to perform certain functionalities like sharing the content of the website on social media platforms, collect feedbacks, and other third-party features.
Cookie
Duration
Description
__cf_bm
30 minutes
This cookie, set by Cloudflare, is used to support Cloudflare Bot Management.
Performance cookies are used to understand and analyze the key performance indexes of the website which helps in delivering a better user experience for the visitors.
Analytical cookies are used to understand how visitors interact with the website. These cookies help provide information on metrics the number of visitors, bounce rate, traffic source, etc.
Cookie
Duration
Description
CONSENT
2 years
YouTube sets this cookie via embedded youtube-videos and registers anonymous statistical data.
Advertisement cookies are used to provide visitors with relevant ads and marketing campaigns. These cookies track visitors across websites and collect information to provide customized ads.
Cookie
Duration
Description
VISITOR_INFO1_LIVE
5 months 27 days
A cookie set by YouTube to measure bandwidth that determines whether the user gets the new or old player interface.
YSC
session
YSC cookie is set by Youtube and is used to track the views of embedded videos on Youtube pages.
yt-remote-connected-devices
never
YouTube sets this cookie to store the video preferences of the user using embedded YouTube video.
yt-remote-device-id
never
YouTube sets this cookie to store the video preferences of the user using embedded YouTube video.