Az építési telek választás szempontjai

Az építési telek választás szempontjai

A saját ház nagyon sokunk nagy álma. Nem kevés tervezés, sokszor nem kevés utánajárás és néha bizony lemondás is az ára annak, hogy álmaink háza megépülhessen. De kezdjük a legelején: mit kell vizsgálnunk, ha a tökéletes építési telek vásárlását akarjuk meglépni a leendő otthonunknak? Lássunk előbb az értékbecslő, aztán a tervező szemszögéből!

Valami bűzlik – de hol?

Kezdjük talán meglehetősen földhöz közeli dolgokkal. Mégpedig arra a nem elhanyagolható körülményre, hogy amikor építési telek választásra kerül sor, bizony meglehetősen fontos azt felmérni, hogy vajon elég messze esik-e olyan ipari vagy mezőgazdasági létesítményektől, melyek szomszédjaként bizony kevésbé kellemes élményekkel gazdagodnánk. Már ami a szagokat illeti. A füst, az ipari termelésből származó kellemetlen gázok, a mezőgazdasági termelőüzemek erős szaga, sőt, még egy tejüzem is eléggé kellemetlen napi élményt nyújthat. Fontos tehát, hogy erre figyeljünk. Azt pedig gondoljuk, mondani sem kell, hogy szeméttároló szomszédságában nem lehet olyan olcsó egy telek, hogy megvegyük.

Ha jön a víz…

Érdemes arra figyelni, még ha olyan különlegesen szép is egy telek, hogy lehetőség szerint ártérre ne építkezzünk. Elméletileg a belvíz ellen sem nagyon van jó módszer, de például a magas talajvízszint már műszakilag kivédhető. Sajnos az időjárásunk bőven lett olyan kiszámíthatatlan, hogy nem érdemes ezzel kísérletezni építési telek vásárlása esetén.

A fákról

Érdemes megnézni és értékelni egy telken az ott található faállományt is. Ha szép magas, ráadásul egészséges fák állnak a telken, érdemes őket megtartani, mert nyári melegben nagyszerűen fognak árnyékolni. Szakember segítségét nem árt kikérni, hiszen a faállomány felmérése külön szaktudást igényel. Persze, ha odaköltözünk, mi is telepíthetünk majd fákat, de itt is óvatosságra intenénk az olvasót: nem kevés olyan helyzettel találkoztunk már, hogy a család kis gyökeres karácsonyfái kiültetésre kerültek például, hogy élhessenek tovább. A fenyőfák éltek a lehetőséggel – csak éppen bőven „kinőtték” a kertet, így a tulajdonosnak szembesülnie kellett azzal, hogy az általa ültetett és szeretett fák lassan már a házra lettek veszélyesek. Persze, ez nem azonnal történik meg.

A szabály az szabály

Természetesen az építkezés során mindig meg kell felelnünk a helyi építési szabályzatnak. Erre érdemes különösen odafigyelni. Ha nincs helyi szabályzat akkor a jogszabály az irányadó. Az országos településrendezési és építési követelményeket 1997-es jogszabály rögzíti. Ha lehetséges, építsük a házat messzebb az úttól és a forgalomtól – persze csak akkor, ha erre a szabályok lehetőséget adnak. Persze, ha mondjuk közelebb kell építenünk az úttesthez, akkor ezt tompíthatjuk azzal, hogy mondjuk a teraszunk a kert felé nyílik, így lesz szabad helyünk és életterünk – nekünk és családunknak is.

És a tájolás

Elérkeztünk tehát az építkezés következő lépéséhez: milyen legyen a tökéletes telken a házunk tájolása? Fontos, hogy azok a helyiségek, ahol sokat tartózkodunk, kapjanak elegendő napfényt, természetesen télen is. Az is fontos lesz, hogy a helyiségeket, lehetőség szerint az erős napfénytől megvédjük, ehhez remek segítséget adhat nekünk egy előtető, vagy mondjuk egy fedett tornác. A hálószobákat a lehető legjobb délkeleti irányban elhelyezni, mert ez a legkellemesebb ezen az éghajlaton. Ebből persze az is következik, hogy az északi és északnyugati rész a leghidegebb lesz, és bizony a legszelesebb is. Ezt mindenképpen vegyük figyelembe, mielőtt oda nyílászárót tervezünk.

Nem kevés körülményre kell tehát figyelnünk, és nem árulunk zsákbamacskát: bizony nem is lehet mindennek megfelelni. Törekedjünk arra, hogy a nekünk leginkább komfortos és működő megoldásokat válasszuk – hiszen az otthonunkról van szó!

 

Mire figyeljünk, hogy elkerüljük a rejtett hibákat ingatlanvételkor?

Mire figyeljünk, hogy elkerüljük a rejtett hibákat ingatlanvételkor?

Kellemetlen meglepetés öröm helyett? Rejtett hibák ingatlanvételkor? Új otthonunk lesz, az utolsó lépés következik: szerződéskötés után ki kell fizetni a vételárat. Ilyenkor hajlamosak vagyunk elfeledkezni arról, hogy átgondoljuk: vajon elég körültekintően jártunk-e el a folyamat során? Mindent kellőképpen feltérképeztünk, mindenről elég információt szereztünk? Semmit sem szeretnénk ugyanis kevésbé, mint szembesülni hibák tömkelegével, amikor már a miénk a megálmodott otthon. Ezt azonban nehéz kiküszöbölni. Bármennyire is igyekszünk minél jobban körül járni az ingatlanvételt, egy kis esélye mindig maradni fog annak, hogy olyan hibába ütközünk, amelyre nem számítottunk.

Mit kell tudnunk a rejtett hibákról ingatlanvételkor – ha a jogot nézzük?

Akár új építésű, akár használt ingatlanról van szó, az eladót például szavatossági kötelezettség terheli, és a hibás teljesítés esetén a Polgári Törvénykönyv vonatkozó rendelkezései szerint jog-és kellékszavatossággal felel. A rejtett hibák ingatlanvételkor kiküszöbölhetőek, jogilag következménnyel járnak.

De mit is jelent ez a két fogalom?

A jogszavatosság azt jelenti, hogy az eladó az ingatlan tulajdonjogát át tudja ruházni, másnak nincs olyan joga, ami ezt kizárná – például terhelési, vagy elidegenítési tilalom.

A kellékszavatosság értelmében pedig az eladó kijelenti, hogy az ingatlannak nincs olyan általa ismert hibája vagy hiányossága, mely az ingatlan adásvételt befolyásolhatja, illetve az ingatlan használatát megakadályozhatja. Az eladó így azért felel tulajdonképpen, hogy az általa eladott ingatlan rendeltetésszerűen használható. Megfelel azoknak a minőségi követelményeknek, melyeket a szerződésben lefektettek, és két oldalról aláírtak. Az ingatlannak nem lehet tehát olyan hibája a kellékszavatosság keretein belül, mely a használatot megnehezíteni, vagy megakadályozná.

Mit lehet még tenni?

Igen gyakori az a kitétel egy ingatlan adásvételi szerződésben, hogy az eladó és a vevő a szerződésben kölcsönösen nyilatkoznak arról, hogy mindent rendben találtak a folyamat során. Általában ez a nyilatkozat a vevő részéről úgy szól, hogy megismert minden részletet és jellemzőt az ingatlannal kapcsolatban. Az eladó pedig arról nyilatkozik, hogy minden részlet tekintetében teljeskörűen tájékoztatta a vevőt. Arra is kitérhet ez a nyilatkozat, hogy minden nem rejtett hiba meg lett mutatva, és a vevőnek és eladónak nincs tudomása más hiányosságokról. Tehát például a beázott fal egy jól látható hiba, amit nyilván a vevő is látott, és ennek tudatában írta alá a szerződést.

Akkor azonban, amikor rejtett hiba kerül napvilágra, nos ilyenkor kell újra a kellékszavatosság fogalmát elővennünk. A kellékszavatossági igény öt évig érvényesíthető az eladó felé. Ha a vevő olyan hibát fedez fel, amiről nem volt tudomása a szerződés aláírásakor, megjavíttatja, azt számlákkal bizonyítja – nos ebben az esetben ez a művelet összes költségével együtt „behajtható” az eladón. A rejtett hibák ingatlanvételkor nem feltétlenül járnak együtt a későbbi költségnövekedéssel.

Mi itt az ökölszabály?

Nagyon fontos, hogy a hiba észrevételekor azonnal jelezzünk az eladónak annak meglétét. Fontos, hogy ne késlekedjünk, ne várjunk vele, mert jogvesztéssel járhat, ha túlságosan ráérünk. Ami még nagyon lényeges: a számlákon kívül fényképekkel is dokumentáljuk azt a hibát, melyet észleltünk, hogy pontosan és egzaktan alá tudjuk támasztani felmerülő igényünket.

Hogy lehet elkerülni a rejtett hibákat ingatlanvételkor?

Teljes biztonsággal elkerülni nagyon nehéz, de az biztos, hogy ha a vevő és az eladó is alapos a folyamatban, akkor annak a valószínűsége, hogy rejtett hibák tárulnak majd fel a használatbavétel után, jelentősen lecsökken. Vevőként, de eladóként is az egyik legjobb megoldás, ha jó szakemberrel átnézetjük az ingatlant. Egy felkészült, független értékbecslő sokat tud nekünk segíteni, hogy elkerüljük a kellemetlen meglepetéseket. A rejtett hibák ingatlanvételkor tehát kiküszöbölhetőek, csak oda kell rájuk figyelni.

Mi alapján számol egy értékbecslő? Az értékbecslés módszertanáról – érthetően

Mi alapján számol egy értékbecslő? Az értékbecslés módszertanáról – érthetően

Mint minden szakmának, az értékbecslésnek is megvan a kialakult módszertana, aminek ismerete természetesen szükséges egy értékbecslési folyamat professzionális végrehajtásához. Szakmai szempontból mindenképpen lényeges, hogy egy értékbecslő ismerje és jól alkalmazza az elméleti tudást, az ő piaci értékét is az határozza majd meg, hogy mennyire tudja a gyakorlatban alkalmazni azt, amit elméletben elsajátított. Ebben a cikkben az értékbecslés módszertana kerül előtérbe!

Apropó piaci érték – el is érkeztünk az egyik fontos fogalomhoz. Mi ebben a cikkben most két módszerről ejtünk szót. Ezzel a két módszerrel dolgozunk mi is.

Az első a nettó pótlási alapú értékbecslés. Ezzel a folyamattal találkozunk például iskolák, kórházak, egyetemek építésekor. Lényege az, hogy megbecsüljük az ingatlan újraépítési költségeit a föld értékének hozzáadásával. Ez a megközelítés természetesen koránt sem piaci alapú értékmeghatározás, mivel az ingatlan értéke nem lesz közvetlen összefüggéssel magával a költséggel, amibe kerülni fog.

Mikor lehet erre még szükség? Az értékbecslés módszertana.

Előfordulhat az is, hogy teljesen vagy részben hiányoznak a piaci adatok egy ingatlan esetében, azaz nincs mivel összehasonlítani.

Ebben az eljárásban először is megbecsüljük az ingatlan értékét, mintha az teljesen üres lenne és a lehető legkedvezőbben kihasználnánk. Aztán megbecsüljük az ingatlan felépítményeinek és a terület fejlesztéseinek jelenlegi költségét. Ezután megbecsüljük az értékcsökkenés mértékét, melyet aztán levonunk az eddig becsült értékekből. Mindezek után már meg is kaptuk az értéket – ha nem felejtettük el hozzáadni a föld értékét, amelyen az ingatlan fekszik. Látható tehát, hogy közel sem egyszerű folyamat, amiről szó van – és akkor még nem tértünk ki arra, hogy az sem mindegy, hogy milyen idős az épület, amiről adott esetben szó van, ha van már épület, vagy fel akarjuk azt használni.

Térjünk inkább rá a sokkal hétköznapibbnak tűnő másik módszerre, ami nem más, mint a piaci összehasonlítási adatokon alapuló értékbecslés.

Ebben az értékbecslési folyamatban a piaci környezet tanulmányozásából indulunk ki, tehát praktikusan abból, hogy az adott környezetben milyen adás-vételek történtek. Ezek fogják képezni az összehasonlítás alapját. Erre az alaphalmazra lesz egy átlagérték a jellemző, amit piaci átlagnak fogunk tekinteni. Minden esetben megjelennek majd azok a tényezők, amelyek eltérítik majd az árat az átlagos ártól, ezek lesznek majd az úgynevezett értékmódosító tényezők – hiszen minden ingatlan más és más.

Az értékbecslés módszertana eljárásnak a legfontosabb és egyben kezdő lépése is a piaci adatok összegyűjtése, amiből az értékbecslő dolgozni fog. Ebbe az adathalmazba legalább 5-6 adatnak szerepelnie kell ahhoz, hogy dolgozni lehessen vele a későbbiekben. Ebből kerül kiszámításra (természetesen minden körülmény figyelembevételével) az alapár, amely egy egységnyi fajlagos érték – rendszerint négyzetméterre, négyszögölre vagy folyóméterre kivetítve. Fontos, hogy különbség van természetesen a már megtörtént adás-vételek árai és az értékbecsléssel kiszámolt árak között. Ehhez is kell a gyakorlat, hogy az értékbecslő lássa és pontosan értékelje az adott helyzetet.

És hogy mik lehetnek értékmódosító tényezők?

A műszaki paraméterek éppúgy, mint a használati jellemzők, de ide sorolandók a hatósági és jogi kérdések, vagy akár az egyéb piaci jellemzők is.

Természetesen ezek mindegyikével nem biztos, sőt valószínű, hogy nem kell majd számolnunk minden ingatlan esetében, ez csak egy felsorolás volt a lehetséges értékmódosító jellemzőkről.

Az viszont biztos, hogy egy jó értékbecslő szakember ezeknek a tényezőknek a pontos számba vételével alakítja ki majd a végleges forgalmi értékét az ingatlannak. Az értékbecslés módszertana tehát ennyi.

Ingatlan hirdetési ár és áralku

Ingatlan hirdetési ár és áralku

Az ingatlanhirdetések egyik, ha nem a legmeghatározóbb szempontja az irányár. Az ingatlan hirdetési ár megtalálása nem is olyan egyszerű feladat az eladók számára. Hajlamos az ember a józan parasztin felül az ingatlanhoz fűződő érzelmi kapcsolatát is forintosítani. Befolyásolja őket a médiában hangoztatott ingatlanár emelkedés, esetleg csökkenés vagy stagnálás tendenciája is. Az éves infláció hatása és egy-egy állami intézkedés is kihathat az ingatlanárakra. Ebben a tekintetben a piacot folyamatosan figyelő ingatlanközvetítők és értékbecslők lehetnek segítségünkre. A túlárazás problémája gyakran a meggondolatlan hirdetők miatt alakul ki. Sokszor másoljuk tőlük az ingatlan hirdetési árakat, amik távol is állhatnak a realitástól.

Az ingatlan hirdetési ár

A jól megállapított hirdetési ár alapján többnyire hat hónapon belül megtaláljuk a vevőt. Azonban sokan hosszabb ideje tartják az ingatlan árát azonos szinten. Hosszú hónapokig, akár évekig is olyan magas áron hirdetik meg az ingatlant, amit aztán a piac érdektelenséggel reagál le. Nincs vagy minimális az érdeklődő és az ingatlan nem kel el.

Az ingatlanok árát leginkább az elhelyezkedés befolyásolja. Ezen felül a legfontosabb tényezők az alapterület, építési mód, műszaki állapot, közművesítettség, telekadottságok, hasznosítási lehetőségek, stb. Ha csak a hirdetési árakra koncentrálunk, ott nem feltétlenül kapunk teljes képet a hirdetett ingatlanról, így felhasználni azokat csak kellő körültekintéssel szabad.

Rendben, de ha ez így van, mit tehet az ember fia, ha jó árat akar kapni? Az ingatlanosok nagy többsége éppen tapasztalatukból kifolyólag és a helyi adottságok ismerete alapján tud ajánlást tenni az eladó ingatlan hirdetési árára. A lényeg, hogy egészséges áralku mellett mielőbb, de legalábbis záros határidőn belül keljen el a lakás, családi ház. Ingatlanos mellett döntésnél javasolt olyan szakembert keresni, aki hosszabb ideje megbízhatóan dolgozik és van helyismerete is. Az ilyen szakik (bár nem kötelezhetők rá) részt vesznek az ártárgyalásban és érdekeltek abban is, hogy az áralku a végén jól sikerüljön.

Mit érdemes tudni az alkudozásról?

Az alku mértéke egyértelműen nem behatárolható. Hiszen van fix áron létrejött megállapodás és 10-20%-ot is elérő alku, de ha jól körüljártuk a lehetőségeinket, az irányárból 5% engedmény elfogadható lehet ahhoz, hogy eladó és vevő elégedetten távozzon és az adásvétel létre jöjjön.

A magyar szabályozás esetében a jogalkotó nem tette lehetővé az értékesítési árak, az ingatlanok paramétereinek széles körű, nyilvános megismerését. Éppen ezért az értékbecslő szakma is kénytelen-kelletlen számol a hirdetési árakkal, de éppen a megbízhatatlanságukra való tekintettel az irányárat 10-15%-kal csökkentve (negatív korrekció) használják fel a munkájuk során.
A nagyobb ingatlanos hálózatok általában mindennel fel vannak fegyverkezve és statisztikákat is készítenek. Nem szabad azonban figyelmen kívül hagyni a “magánzó” ingatlanosokat vagy néhány fős ingatlanirodákat sem. Utóbbiak különösen érdekeltek a sikeres értékesítésben.

Javaslom a család döntését ingatlanossal is megbeszélni és ha kell egy jó irányszám, értékbecslőt ezen az áron itt is talál.

HOGYAN ALKUDJUNK, HA LAKÁST VENNÉNK?

HOGYAN ALKUDJUNK, HA LAKÁST VENNÉNK?

Bevallom őszintén, hogy az ár alkuval kapcsolatban mindig kétes érzéseim voltak és vannak – ahogy várhatóan az emberek többségének. És hogy miért is? Mert nagyon nehéz igazán jól eltalálni azt a bizonyos középutat, sokszor inkább vak szerencsének tűnik egy-egy megegyezés. Vagy éppen elcsúszik egy olyan momentumon egy üzlet, ami akár kikerülhető is lett volna. De vajon ó, hogyan alkudjunk, ha éppen vásárolni szeretnénk?

Érdekesség, hogy statisztikák bizonyítják, hogy az ingatlanpiacon a használt ingatlanok esetében az adásvételek nagy részét megelőzi egy komoly alkufolyamat. Ez, mármint az alkufolyamat meglétének aránya azonban lényegesen kisebb az új építésű ingatlanoknál.

Vegyünk tehát lakást – és alkudjunk!

A lakás megadott ára egy hirdetésben általában irányár, ami azt jelenti, hogy még lehet belőle alkudni. Az elmúlt egy-másfél évben ugyan kevéssé az alku volt a jellemző ilyen esetekben, sőt a jó ingatlanokat akár még irányáron felül is elvitték a vevők. Ezt a helyzetet kétségtelenül a pandémia is szülte, de van azért néhány trükk amit bevethetsz annak érdekében, hogy a lehető legjobb áron vegyél meg egy ingatlant. Eláruljuk, mire érdemes figyelni!

  1. A piacot érdemes nagyon alaposan feltérképezni. Ez praktikusan azt jelenti, hogy a környéken jól körül kell nézni, ahol ingatlant szeretnénk vásárolni – és összehasonlítani a négyzetméterre vetített árakat. Természetesen ne felejtsük el, hogy a lakások azért különböző állapotúak lehetnek, tehát az, ha az egyik drágább, mint a másik, az jelenthet jobb műszaki állapotot is. Ezt mindenképpen kalkuláljuk bele!
  2. Érdemes a nekünk tetsző ingatlanokról egy feljegyzést készíteni, amiben őszintén felírjuk a pozitív és negatív dolgokat egyaránt. Ez nemcsak az alku folyamatban lehet segítség, de akkor is hasznossá válhat, amikor döntést kell hoznunk arról, hogy a végén melyik mellett tesszük le a voksunkat.

  3. Arra is hasznos figyelemmel lenni, hogy ha lakáshitelt akarunk felvenni – időben elindítsuk a folyamatot és alaposan tájékozódjunk azokról a lehetőségekről, amelyek számunkra elérhetők (gondolunk itt a CSOK-ra például, vagy a Babaváró Hitelre, vagy akár a jelzáloghitel elengedésére). Mindkettő igen fontos, ne felejtkezzünk meg róla!

  4. Aztán persze ott van a szubjektív tényező: ha nagyon szeretnénk az adott ingatlant, és ezt kis is mutatjuk, akkor ebben az esetben magunk alatt vágjuk a fát. Merthogy az ingatlan eladója nyilván érezni fogja, hogy megadjuk a több pénzt is adott esetben. Persze, nem kell azért a ló túlsó oldalára se esni – tehát nem kell direkt leszólni az ingatlant, hátha akkor olcsóbban odaadja. Egyfelől nem elegáns, másfelől pedig könnyen az ellenkező hatást érhetjük el vele.

  5. És mégis hogyan kezdjük az alkudozást? Alapesetben elmondható, hogy 10%-kal kezdeni vélhetően reális lesz. Érdemes azonban, kellő körültekintést követően (mondjuk egy már jó ideje árult ingatlan esetében) megpróbálkozni ennél nagyobb számmal is. Ha ugyanis régebb óta árulják az adott ingatlant, akkor lehet, hogy alkuképesebb a leendő üzlet.

Az, hogy az ingatlanos segít-e valójában a tranzakcióban, nos az tőle is függ. Az eladó fél ingatlanosa úgyis meg fog minket erősíteni abban, hogy neki a lényeg az, hogy létrejöjjön az üzlet.

Mindenesetre, ha nem vagyok biztosak magunkban, érdemes elgondolkozni profi alkusz felkérésén. Ez már nálunk is működő szolgáltatás. Egy profi alkusz meghatározott sikerdíjért általában 5%-ot biztosan le tud alkudni nekünk egy vételárból. Persze, az is működik, hogy először megpróbáljuk mi, és aztán fordulunk egy profihoz – arra azért számítsunk, hogy a sikerdíja ebben az esetben magasabb lesz.

De egy pillanatra térjünk vissza az elejére! 

Az is segítség lehet – ha a lakást vagy házat mi adjuk el – sőt nagyban megkönnyítheti a folyamatot, ha az irányár meghatározásakor értékbecslőt hívunk segítségül. Ilyen esetben sokkal könnyebben meghatározhatóvá válik az, hogy mennyit érhet a piacon az ingatlan – vagyis, ha alkura kerül a sor, mi az az összeg, amiből kiindulhatunk.

Értékbecslőre van szüksége? Keressen minket!