Tudnivalók a kiskorúak ingatlanvagyonáról

Tudnivalók a kiskorúak ingatlanvagyonáról

A magyar jog egyértelműen fogalmaz annak tekintetében, hogy egy kiskorú esetében mit kell tenni, ha az ő vagyonáról/örökségéről van szó. Ebbe természetesen beleértendő az ingatlanvagyon is, mely esetében a kiskorúak jogainak védelme a szülők/gyám és az állam közös és fontos feladata. Mondhatjuk azt is, hogy a dupla ellenőrzés mindenképpen azért van a rendszerben, hogy a lehető legjobban elkerülhető legyen bármilyen visszaélés.

Mit mond a jog a kiskorúság fogalmáról?

Magyarországon alapesetben a nagykorúság elérésének feltétele a betöltött 18 év. Azért írjuk azt, hogy alapesetben, mert meg kell azt említeni, hogy ha házasságot köt 16 éves kora után valaki, akkor azzal nagykorúsítja magát.

Tizennégy és tizenhat év között korlátozottan cselekvőképes egy gyerek (életkora szempontjából, a korlátozásnak más esetei is vannak). Ez azt jelenti, hogy ebben a korban is nagyon erős korlátokat állít fel a jogszabály, annak érdekében, hogy védje a kiskorút. Ezek a korlátok a szülő vagy a gyám jóváhagyása, mely természetesen nem vonatkozik mondjuk egy ajándékozásra, vagy arra, hogy ha a kiskorú mondjuk dolgozik, akkor rendelkezzen a keresete felett. Mindenképpen kell azonban ahhoz, hogy ingatlanügylettel foglalkozzon.

Tizennégy éves kora előtt nem tehet a kiskorú jognyilatkozatot – de például vásárolhat a büfében magának az iskolában természetesen.

Hogyan szerezhet egy kiskorú ingatlant?

Az előzőekből az következik, hogy természetesen vásárlás útján sehogy, hiszen erre nincs jogalapja. Az azonban előfordulhat, hogy a szülők vásárolnak a jövő tervezése okán a gyermeknek ingatlant, és természetesen örökölhet is.

Nézzük most az első esetet, tehát azt, amikor a szülők ingatlant vásárolnak a gyerek nevére! Ilyenkor a kiskorúnak csak jogai lesznek, a kötelezettségek a szülőket terhelik. Az is nyilván az ő terhük lesz, ha mondjuk a saját ingatlanukra jelzáloghitelt kell felvenni, a kiskorúnak ehhez nem lesz köze ebben az esetben, a neki vásárolt ingatlan ugyanis így tehermentes lesz. Ha azonban az ő nevére vett ingatlanra akarnak jelzálogjogot bejegyeztetni a szülők, mert hitelre van szükség, ezt nem tehetik meg a gyámhatóság engedélye nélkül.

A gyámhatóság jóváhagyása nemcsak ebben az esetben lesz szükséges. Akkor is ez a helyzet áll elő, ha a kiskorú örökségét kívánják egy másik ingatlan szerzésére fordítani. A kiskorú vagyonának befektetéséhez kell a gyámhatósági kontroll, ez teljesen független attól, hogy a szülők már nagykorúak (nyilván), hiszen éppen a szülők vagyoni helyzetet érintő döntésének következményeitől kell óvni ilyenkor a kiskorút.

De mit néz a gyámhatóság?

Erre egy mondatban úgy válaszolhatunk, hogy elsősorban a gyerek érdekeit. Az a feladata, hogy minden vagyoni helyzetet érintő ügyben a lehető legapróbb részletekbe menően megvizsgálja és mérlegelje azt, hogy a tervezett ingatlanvétel mennyire és hogyan befolyásolja a gyerek érdekeit. Ehhez a folyamathoz kérelmet kell benyújtani, melyet el kell látni a szükséges mellékletekkel. Természetesen ennek részét képezi ilyenkor az értékbecslési folyamat dokumentációja is.

És hogy kerül oda a gyámhatóság?

Egy ingatlanügylet lebonyolításakor jellemzően az ingatlanközvetítőnek kell odafigyelnie a gyámhatóság bevonására – vagy akár az ügyfélnek nyilván. A szerződés megkötésekor természetesen már van jogi képviselő/közjegyző, aki mindenképpen szólni fog, ha a gyámhatóság addig kimaradt volna a folyamatból.

Összegezve tehát elmondhatjuk, hogy a kiskorúak ingatlanügyletei jogi szempontból a kifejezetten védett és szigorú eljárások közé tartoznak. Ebben a folyamatban is nagy segítségünkre lehet egy korrekt értékbecslő.

Itt talál meg minket!

Az építési telek választás szempontjai

Az építési telek választás szempontjai

A saját ház nagyon sokunk nagy álma. Nem kevés tervezés, sokszor nem kevés utánajárás és néha bizony lemondás is az ára annak, hogy álmaink háza megépülhessen. De kezdjük a legelején: mit kell vizsgálnunk, ha a tökéletes építési telket akarjuk megtalálni a leendő otthonunknak? Lássunk előbb az értékbecslő, aztán a tervező szemszögéből!

Valami bűzlik – de hol?

Kezdjük talán meglehetősen földhöz közeli dolgokkal. Mégpedig arra a nem elhanyagolható körülményre, hogy amikor építési telket választunk bizony meglehetősen fontos azt felmérni, hogy vajon elég messze esik-e olyan ipari vagy mezőgazdasági létesítményektől, melyek szomszédjaként bizony kevésbé kellemes élményekkel gazdagodnánk. Már ami a szagokat illeti. A füst, az ipari termelésből származó kellemetlen gázok, a mezőgazdasági termelőüzemek erős szaga, sőt, még egy tejüzem is eléggé kellemetlen napi élményt nyújthat. Fontos tehát, hogy erre figyeljünk. Azt pedig gondoljuk, mondani sem kell, hogy szeméttároló szomszédságában nem lehet olyan olcsó egy telek, hogy megvegyük.

Ha jön a víz…

Érdemes arra figyelni, még ha olyan különlegesen szép is egy telek, hogy lehetőség szerint ártérre ne építkezzünk. Elméletileg a belvíz ellen sem nagyon van jó módszer, de például a magas talajvízszint már műszakilag kivédhető. Sajnos az időjárásunk bőven lett olyan kiszámíthatatlan, hogy nem érdemes ezzel kísérletezni.

A fákról

Érdemes megnézni és értékelni egy telken az ott található faállományt is. Ha szép magas, ráadásul egészséges fák állnak a telken, érdemes őket megtartani, mert nyári melegben nagyszerűen fognak árnyékolni. Szakember segítségét nem árt kikérni, hiszen a faállomány felmérése külön szaktudást igényel. Persze, ha odaköltözünk, mi is telepíthetünk majd fákat, de itt is óvatosságra intenénk az olvasót: nem kevés olyan helyzettel találkoztunk már, hogy a család kis gyökeres karácsonyfái kiültetésre kerültek például, hogy élhessenek tovább. A fenyőfák éltek a lehetőséggel – csak éppen bőven „kinőtték” a kertet, így a tulajdonosnak szembesülnie kellett azzal, hogy az általa ültetett és szeretett fák lassan már a házra lettek veszélyesek. Persze, ez nem azonnal történik meg.

A szabály az szabály

Természetesen az építkezés során mindig meg kell felelnünk a helyi építési szabályzatnak. Erre érdemes különösen odafigyelni. Ha nincs helyi szabályzat akkor a jogszabály az irányadó. Az országos településrendezési és építési követelményeket 1997-es jogszabály rögzíti. Ha lehetséges, építsük a házat messzebb az úttól és a forgalomtól – persze csak akkor, ha erre a szabályok lehetőséget adnak. Persze, ha mondjuk közelebb kell építenünk az úttesthez, akkor ezt tompíthatjuk azzal, hogy mondjuk a teraszunk a kert felé nyílik, így lesz szabad helyünk és életterünk – nekünk és családunknak is.

És a tájolás

Elérkeztünk tehát az építkezés következő lépéséhez: milyen legyen a tökéletes telken a házunk tájolása? Fontos, hogy azok a helyiségek, ahol sokat tartózkodunk, kapjanak elegendő napfényt, természetesen télen is. Az is fontos lesz, hogy a helyiségeket, lehetőség szerint az erős napfénytől megvédjük, ehhez remek segítséget adhat nekünk egy előtető, vagy mondjuk egy fedett tornác. A hálószobákat a lehető legjobb délkeleti irányban elhelyezni, mert ez a legkellemesebb ezen az éghajlaton. Ebből persze az is következik, hogy az északi és északnyugati rész a leghidegebb lesz, és bizony a legszelesebb is. Ezt mindenképpen vegyük figyelembe, mielőtt oda nyílászárót tervezünk.

Nem kevés körülményre kell tehát figyelnünk, és nem árulunk zsákbamacskát: bizony nem is lehet mindennek megfelelni. Törekedjünk arra, hogy a nekünk leginkább komfortos és működő megoldásokat válasszuk – hiszen az otthonunkról van szó!

 

Mire figyeljünk, hogy elkerüljük a rejtett hibákat ingatlanvételkor

Mire figyeljünk, hogy elkerüljük a rejtett hibákat ingatlanvételkor

Kellemetlen meglepetés öröm helyett? Új otthonunk lesz, az utolsó lépés következik: szerződéskötés után ki kell fizetni a vételárat. Ilyenkor hajlamosak vagyunk elfeledkezni arról, hogy átgondoljuk: vajon elég körültekintően jártunk-e el a folyamat során? Mindent kellőképpen feltérképeztünk, mindenről elég információt szereztünk? Semmit sem szeretnénk ugyanis kevésbé, mint szembesülni hibák tömkelegével, amikor már a miénk a megálmodott otthon. Ezt azonban nehéz kiküszöbölni: bármennyire is igyekszünk minél jobban körül járni az ingatlanvételt, egy kis esélye mindig maradni fog annak, hogy olyan hibába ütközünk, amelyre nem számítottunk.

Mit kell tudnunk a rejtett hibákról – ha a jogot nézzük?

Akár új építésű, akár használt ingatlanról van szó, az eladót például szavatossági kötelezettség terheli, és a hibás teljesítés esetén a Polgári Törvénykönyv vonatkozó rendelkezései szerint jog-és kellékszavatossággal felel.

De mit is jelent ez a két fogalom?

A jogszavatosság azt jelenti, hogy az eladó az ingatlan tulajdonjogát át tudja ruházni, másnak nincs olyan joga, ami ezt kizárná – például terhelési, vagy elidegenítési tilalom.

A kellékszavatosság értelmében pedig az eladó kijelenti, hogy az ingatlannak nincs olyan általa ismert hibája vagy hiányossága, mely az ingatlan adásvételt befolyásolhatja, illetve az ingatlan használatát megakadályozhatja. Az eladó így azért felel tulajdonképpen, hogy az általa eladott ingatlan rendeltetésszerűen használható, és megfelel azoknak a minőségi követelményeknek, melyeket a szerződésben lefektettek, és két oldalról aláírtak. Az ingatlannak nem lehet tehát olyan hibája a kellékszavatosság keretein belül, mely a használatot megnehezíteni, vagy megakadályozná.

Mit lehet még tenni?

Igen gyakori az a kitétel egy ingatlan adásvételi szerződésben, hogy az eladó és a vevő a szerződésben kölcsönösen nyilatkoznak arról, hogy mindent rendben találtak a folyamat során. Általában ez a nyilatkozat a vevő részéről úgy szól, hogy megismert minden részletet és jellemzőt az ingatlannal kapcsolatban, az eladó pedig arról nyilatkozik, hogy minden részlet tekintetében teljeskörűen tájékoztatta a vevőt. Arra is kitérhet ez a nyilatkozat, hogy minden nem rejtett hiba meg lett mutatva, és a vevőnek és eladónak nincs tudomása más hiányosságokról. Tehát például a beázott fal egy jól látható hiba, amit nyilván a vevő is látott, és ennek tudatában írta alá a szerződést.

Akkor azonban, amikor rejtett hiba kerül napvilágra, nos ilyenkor kell újra a kellékszavatosság fogalmát elővennünk. A kellékszavatossági igény öt évig érvényesíthető az eladó felé, ha a vevő olyan hibát fedez fel, amiről nem volt tudomása a szerződés aláírásakor, megjavíttatja, azt számlákkal bizonyítja – nos ebben az esetben ez a művelet összes költségével együtt „behajtható” az eladón.

Mi itt az ökölszabály?

Nagyon fontos, hogy a hiba észrevételekor azonnal jelezzünk az eladónak annak meglétét. Fontos, hogy ne késlekedjünk, ne várjunk vele, mert jogvesztéssel járhat, ha túlságosan ráérünk. Ami még nagyon lényeges: a számlákon kívül fényképekkel is dokumentáljuk azt a hibát, melyet észleltünk, hogy pontosan és egzaktan alá tudjuk támasztani felmerülő igényünket.

Hogy lehet elkerülni a rejtett hibákat?

Teljes biztonsággal elkerülni nagyon nehéz, de az biztos, hogy ha a vevő és az eladó is alapos a folyamatban, akkor annak a valószínűsége, hogy rejtett hibák tárulnak majd fel a használatbavétel után, jelentősen lecsökken. Vevőként, de eladóként is az egyik legjobb megoldás, ha jó szakemberrel átnézetjük az ingatlant – egy felkészült, független értékbecslő sokat tud nekünk segíteni, hogy elkerüljük a kellemetlen meglepetéseket.