A legfontosabb tudnivalók az értékbecslésről – 2. rész

A legfontosabb tudnivalók az értékbecslésről – 2. rész

Az értékbecslés folyamata néha a körülmények miatt kissé nehezebben alakul, illetve olyan speciális helyzetekre is fel kell készülni, amikor figyelembe kell venni egyéb, kiegészítő szempontokat is.

Ilyen például az osztatlan közös tulajdonú ingatlan esete, amikor is figyelnünk kell több dologra. Hogy mik is ezek, mindjárt megnézzük, de először is, tisztázzuk magát a fogalmat! (tovább…)

A legfontosabb tudnivalók az értékbecslésről – 1. rész

A legfontosabb tudnivalók az értékbecslésről – 1. rész

Ha banki hitelt szeretnénk felvenni, nagyon fontos lépés, hogy fel kell becsültetnünk azt az ingatlant, ami a fedezetet nyújtja. A tapasztalat azt mutatja, hogy az értékbecslés folyamata nem mindig sikeres – ilyenkor persze meg kell ismételni, magát az értékbecslőt is mondjuk még egyszer vagy kétszer ki kell fizetni. Ez senkinek sem kellemes, úgyhogy nézzük meg, mire figyeljünk ahhoz, hogy már az első értékbecslés eredményes legyen! (tovább…)

Ingatlan értékbecslés – miért kell ez nekem?

Ingatlan értékbecslés – miért kell ez nekem?

Az ingatlanunk eladásának kétségtelenül a legneuralgikusabb pontja a „mennyi az annyi” kérdéskör. Nyilván, mindenki szeretné a legtöbbet megkapni a szeretett ingatlanért, ami aztán az esetek egy jelentős hányadában azt eredményezi, hogy akár 30-40 százalékkal is felülárazhatja az adott lakást, vagy családi házat.

Mert mi is történik ilyenkor? Nézzünk egy példát!

Pesti belvárosban lévő, kis belterületű lakásunkat a lehetőség szerint a leggyorsabban akarjuk értékesíteni. Ezért az interneten az ingatlanos hirdetési oldalakon elkezdünk körülnézni – vajon mennyiért adják éppen ezeket a lakásokat? Valóban logikusnak tűnik, ez, mi azonban óvatosságra intenénk minden eladót. Nincs ugyanis azzal semmi baj, hogy ha ránéz a piacra ebből az aspektusból, de azért azt jó, ha tudja, hogy ezek a kínálati oldalon megjelenő, publikus adatok nagyon sok esetben köszönőviszonyban sincsenek azzal az összeggel, amelyért valóban elkelnek ezek az ingatlanok. Így aztán a gyors eladásból hosszas várakozás is lehet.

Hogy miért is van ez?

Nyilván van egy erős érzelmi ok. Mindenkinek a saját ingatlana a legszebb, a legjobb, ráadásul mondjuk egy éve teljesen fel lett újítva, nyilván nem adom el akármennyiért.

Az érzelmi okkal nagyon nem lehet vitatkozni – ezért érzelmi – de azért jó, hogy ha megpróbálunk egy kicsit tisztán látni ilyenkor. Senkit nem fog érdekelni, hogy éppen fel van újítva a lakás, az meg még kevésbé, hogy oda született a két gyerek. Legyünk racionálisak minden esetben, még akkor is, ha nem egyszerű.

A másik ok, amiért felülárazzák az ingatlanjukat a tulajdonosok a hirdetésekben pedig az, hogy alkuképes árat akarnak meghatározni. Úgy gondolkodnak tehát, hogy van egy összeg, amit megadok, és úgy fogom megadni, hogy abból még engedhessek – így mindenki jól jár. Én a pénzemnél maradok, még akkor is, ha engedek, a vevőm pedig elégedett lesz, hiszen a meghirdetett árnál olcsóbban kapja meg.

Ez számszaki értelemben igaz, a probléma azonban máshol keresendő. Amikor valaki ingatlant keres megvételre, akkor általában egy jól körül határolható összegben, egy sávban gondolkodik. Ennek értelmében az internetes hirdetések böngészésekor is ez lesz az irányadó. Praktikusan ez azt jelenti, hogy azon az árszinten fog keresgélni – amiből pedig az következik, hogy jó eséllyel meg sem fogja majd találni azt a lakást, amit mi kínálunk, neki pedig tökéletes lenne. Csak éppen túláraztuk.

Kereslet és kínálat találkozása tehát nem valósul meg.

Mit tehetünk?

Például kérhetjük egy értékbecslő segítségét. Mit kell tudnunk az értékbecslés elméletéről, és mi a gyakorlat?

Magyarországon az értékbecslés hogyanját és mikéntjét kormányrendelet szabályozza. Ez a kormányrendelet előírja, hogy realizált adatok felhasználásával lehet értékelni – tehát megvalósult eladásokból származó információkból. A helyzet azért visszás, mert ugyanakkor az értékelők nem érik el ezeket az információkat. Így a végeredmény az lett, hogy az értékbecslő szakma döntése értelmében az értékeléshez a kínálati (tehát a hirdetési) árakat használja fel. Azt már írtuk az előzőekben, hogy ezekkel óvatosan kell bánni, hiszen lehetnek realitástól jócskán eltérő adatok is.

Fontos azt hozzátenni, hogy ahol elérhető megfelelő mennyiségű realizált adat, ott azzal dolgoznak az értékbecslők, ahol nem, ott kiegészítik a kínálati árral – negatív korrekciót alkalmazva. Ez a negatív korrekció – 10%, esetleg -15%. Vagyis ennyivel csökkentik és kvázi realizált adatként fogadják el a kínálati árat.

Ehhez pedig még nyilván hozzáadódik az, hogy egy értékbecslő tapasztalata, tudása egy olyan faktor, ami nagyon sokat számít ebben a folyamatban.

Ha bizonytalanok vagyunk, keressünk fel egy értékbecslőt!

Segíthetek?

Milyen legyen az alaprajz ha bankhoz készül?

Milyen legyen az alaprajz ha bankhoz készül?

Már a hiteligény beadásakor alaprajzot kell benyújtanunk. A jelzálog hitelezéshez az ingatlant alaposan be kell mutatni. Ez a bank által megbízott értékbecslő feladata. A helyszíni szemlén a fényképfelvételek készítésén felül az értékbecslő tájékozódik az ingatlannal kapcsolatban az értéket befolyásoló tényezőkről és ha szükséges, felméri az ingatlant, vagyis alaprajzi vázlatot is készít. (tovább…)