Egy ingatlan értékének meghatározásakor nem elegendő kizárólag azt vizsgálni, hogy a környéken milyen négyzetméterárakon kínálnak hasonló lakásokat, családi házakat vagy telkeket. Két azonos méretű és hasonló korú ingatlan között is jelentős értékkülönbség lehet az elhelyezkedés, a műszaki állapot, a telekadottságok, a használhatóság vagy akár a jövőbeni fejlesztési lehetőségek miatt.
Ebben nyújthat segítséget a SWOT analízis.
Az ingatlanértékelés során alkalmazott SWOT analízis az ingatlan erősségeit, gyengeségeit, lehetőségeit és kockázatait foglalja össze. Segítségével az értékbecslés megrendelője könnyebben megértheti, milyen tényezők támogatják az ingatlan értékét, és mely körülmények csökkenthetik annak piacképességét.
Mit jelent a SWOT analízis ingatlannál?
A SWOT kifejezés négy angol szó kezdőbetűjéből származik:
- Strengths – erősségek
- Weaknesses – gyengeségek
- Opportunities – lehetőségek
- Threats – veszélyek, illetve kockázatok
Ingatlanértékelés esetében azonban a fogalmakat célszerű kifejezetten az adott ingatlan piaci helyzetére alkalmazni.
A SWOT analízis így tulajdonképpen egy tömör helyzetértékelés, amely megmutatja az ingatlan jelenlegi adottságait és azokat a külső tényezőket is, amelyek a későbbi értékére vagy értékesíthetőségére hatással lehetnek.
Mit tekintünk egy ingatlan erősségének?
Az erősségek olyan belső tulajdonságok, amelyek támogatják az ingatlan értékét vagy piacképességét.
Ilyen lehet például:
- kedvező településen belüli elhelyezkedés,
- jó közlekedési kapcsolat,
- megfelelő telekméret,
- kedvező tájolás,
- jó műszaki állapot,
- korszerű gépészet,
- energiahatékony kialakítás,
- praktikus alaprajz,
- garázs vagy megfelelő parkolási lehetőség,
- jó kilátás,
- rendezett jogi helyzet.
Egy balatoni ingatlannál például a vízközelség vagy a panoráma jelentős előnyt jelenthet, míg egy városi lakás esetében a tömegközlekedési kapcsolatok és a szolgáltatások közelsége lehet meghatározó.
Az erősségeket mindig az adott ingatlantípus és az adott helyi piac alapján kell értelmezni.
Mi számít gyengeségnek?
A gyengeségek olyan belső adottságok, amelyek korlátozhatják az ingatlan használhatóságát, értékét vagy értékesíthetőségét.
Ilyen lehet:
- felújítandó műszaki állapot,
- korszerűtlen fűtési rendszer,
- kedvezőtlen alaprajz,
- rossz tájolás,
- nehézkes megközelíthetőség,
- jelentős tereplejtés,
- közműhiány,
- magas fenntartási költség,
- gazdaságtalan épületméret,
- rendezetlen vagy korlátozott használati viszony.
Fontos, hogy egy gyengeség nem feltétlenül jelenti azt, hogy az ingatlan rossz vagy értéktelen.
Egy felújítandó családi ház például alacsonyabb értéket képviselhet, mint egy azonos helyen található korszerű ingatlan, ugyanakkor megfelelő vételár mellett komoly fejlesztési lehetőséget is jelenthet.
Mit jelentenek a lehetőségek?
A lehetőségek jellemzően olyan jövőbeni vagy külső tényezők, amelyek kedvezően befolyásolhatják az ingatlan használhatóságát vagy értékét.
Ilyen lehet például:
- felújítás,
- energetikai korszerűsítés,
- tetőtér-beépítés,
- melléképület hasznosítása,
- telekmegosztás,
- bővítési lehetőség,
- funkcióváltás,
- új közlekedési kapcsolat,
- környék fejlődése,
- infrastruktúra javulása.
Egy nagyobb telekkel rendelkező családi háznál például a további beépíthetőség jelenthet lehetőséget.
Egy régebbi épület esetében az energetikai korszerűsítés javíthatja a használati komfortot, csökkentheti a fenntartási költségeket és kedvezően hathat a piaci megítélésre is.
Milyen kockázatokat érdemes vizsgálni?
A kockázatok olyan külső vagy jövőbeni körülmények, amelyek kedvezőtlenül befolyásolhatják az ingatlan értékét vagy értékesíthetőségét.
Ilyen lehet:
- csökkenő helyi kereslet,
- kedvezőtlen demográfiai folyamat,
- környezeti terhelés,
- zajhatás,
- árvíz- vagy belvízkockázat,
- szabályozási korlátozás,
- szűk vevői kör,
- magas felújítási költség,
- ingadozó építőanyagárak,
- hosszabb értékesítési idő.
Egy kisebb településen például az ingatlan műszaki állapota akár kedvező is lehet, de a szűk kereslet miatt az értékesítés hosszabb időt vehet igénybe.
Ez jól mutatja, hogy az ingatlan értékét nem kizárólag maga az épület határozza meg.
Miért hasznos a SWOT analízis az értékbecslésben?
A hagyományos értékbecslés számos adatot és számítást tartalmaz. Egy laikus megrendelő számára azonban nem mindig könnyű átlátni, hogy egy-egy korrekció vagy értékmódosító tényező miért került alkalmazásra.
A SWOT analízis ezt teszi könnyebben érthetővé.
Segítségével röviden áttekinthető:
- mi növeli az ingatlan értékét,
- mi csökkenti annak piacképességét,
- milyen fejlesztési lehetőségek vannak,
- milyen kockázatokkal érdemes számolni.
Ez különösen hasznos lehet családi házak, üdülők, fejlesztési telkek, gazdasági ingatlanok vagy egyedi adottságú ingatlanok értékelése során.
A SWOT analízis helyettesíti az értékbecslést?
Nem.
A SWOT analízis önmagában nem alkalmas egy ingatlan forgalmi értékének meghatározására.
Nem helyettesíti:
- a helyszíni szemlét,
- az ingatlanpiaci adatgyűjtést,
- az összehasonlító ingatlanok vizsgálatát,
- a műszaki állapot értékelését,
- a jogi és szabályozási helyzet elemzését,
- az alkalmazott értékelési módszert.
A SWOT analízis ezek kiegészítéseként használható.
Feladata elsősorban az, hogy az értékbecslés megállapításait könnyebben értelmezhető formában összefoglalja.
Minden ingatlanhoz készíthető SWOT analízis?
Gyakorlatilag igen.
Más szempontokat kell azonban vizsgálni egy belvárosi lakásnál, egy falusi családi háznál, egy balatoni nyaralónál vagy egy gazdasági telephelynél.
Egy lakás esetében például hangsúlyos lehet:
- az emelet,
- a lift,
- a tájolás,
- az épület állapota,
- a parkolás.
Egy családi háznál inkább:
- a telekméret,
- az épület állapota,
- az alaprajz,
- a melléképületek,
- a közművek.
Egy teleknél pedig:
- a beépíthetőség,
- az övezeti besorolás,
- a közművek,
- a megközelíthetőség,
- a telek alakja és terepviszonyai.
Ezért egy valóban hasznos SWOT analízis mindig az adott ingatlanhoz készül.
Hogyan kapcsolódik mindez az ingatlan értékéhez?
Egy ingatlan forgalmi értéke nem egyetlen tulajdonság eredménye.
Az értéket számos tényező együttesen alakítja:
- a hely,
- a műszaki állapot,
- az ingatlan mérete,
- a telek adottságai,
- a kereslet,
- a kínálat,
- a jogi helyzet,
- a fejlesztési lehetőségek.
A SWOT analízis ezeket nem helyettesíti, hanem rendszerezi.
Éppen ezért különösen jól használható egy szakértői értékbecslés összefoglaló részeként.
Gyakori kérdések a SWOT analízisről
Befolyásolja a SWOT analízis az ingatlan értékét?
Közvetlenül nem. Az elemzés azokat a tényezőket foglalja össze, amelyek az értékbecslés során egyébként is vizsgálatra kerülhetnek.
A SWOT analízis alapján meghatározható az eladási ár?
Önmagában nem. Az eladási vagy forgalmi érték meghatározásához piaci adatok és megfelelő értékelési módszer szükséges.
Felújítás előtt is érdemes SWOT analízist készíteni?
Igen. Segíthet azonosítani, hogy mely fejlesztések javíthatják leginkább az ingatlan használhatóságát és piaci megítélését.
Ingatlanvásárlás előtt is használható?
Igen. Egy jól elkészített SWOT elemzés rávilágíthat olyan előnyökre és kockázatokra, amelyek első megtekintéskor nem feltétlenül egyértelműek.
Eladás előtt is hasznos lehet?
Igen. Segíthet reálisabban látni az ingatlan erősségeit és azokat a tényezőket, amelyek a vevői döntést kedvezőtlenül befolyásolhatják.
Több mint egy négyzetméterár
Az ingatlanértékelés lényege nem az, hogy egy átlagos négyzetméterárat megszorozzunk az ingatlan területével.
Egy szakértői értékbecslés ennél lényegesen összetettebb.
A SWOT analízis – az ingatlan erősségeinek, gyengeségeinek, lehetőségeinek és kockázatainak összefoglalása – abban segít, hogy a megrendelő ne csak az értékbecslés végén szereplő összeget lássa, hanem annak hátterét is jobban megértse.
Ez pedig különösen fontos akkor, amikor egy ingatlan egyedi adottságokkal, fejlesztési lehetőségekkel vagy olyan korlátozó tényezőkkel rendelkezik, amelyek jelentősen befolyásolhatják annak piaci értékét.
