Külterületi ingatlan vásárlása iránt az elmúlt években érezhetően nőtt az érdeklődés. Ennek több oka is van: sok esetben kedvezőbb vételár, nagyobb telekterület, nyugodtabb környezet és olyan életforma lehetősége, amelyet egy városi lakás vagy hagyományos belterületi családi ház nem tud biztosítani.
Egy tanya, zártkerti ingatlan vagy külterületi lakóház azonban finanszírozási szempontból egészen más kategória lehet, mint egy átlagos városi ingatlan.
A kedvező vételár ezért önmagában még nem jelenti azt, hogy az ingatlan könnyen megvásárolható banki hitelből.
A külterület önmagában még nem kizáró ok
Fontos különbséget tenni külterületi ingatlan és külterületi lakóingatlan között.
- január 1-jétől az Otthon Start fix 3%-os lakáshitel szabályozása már valamennyi külterületi lakóingatlan esetében lehetővé teszi a támogatott hitel igénybevételét. Ez akár egy megfelelő ingatlan-nyilvántartási besorolású zártkerti lakóingatlant is érinthet.
Ebből azonban nem következik automatikusan, hogy az adott ingatlant valamennyi bank elfogadja.
A hitelintézet saját fedezetértékelési és kockázatkezelési szabályai alapján dönt arról, hogy az ingatlan megfelelő fedezetet jelent-e számára. Egy jogszabály szerint finanszírozható ingatlan tehát banki szempontból még lehet problémás.
Nem mindegy, mi szerepel a tulajdoni lapon
Külterületi ingatlan vásárlásakor az egyik első dokumentum, amit érdemes alaposan megvizsgálni, a tulajdoni lap.
Nem mindegy ugyanis, hogy azon például
- lakóház,
- tanya,
- birtokközpont,
- gazdasági épület,
- üdülő,
- kert,
- szőlő,
- gyümölcsös,
- szántó
vagy ezek valamilyen kombinációja szerepel.
Egy ténylegesen lakásként használt épület jogi és finanszírozási szempontból nem feltétlenül számít lakóingatlannak.
Ez az egyik olyan pont, ahol a vevők könnyen félreértik a helyzetet.
Attól, hogy egy épületben van nappali, hálószoba, fürdőszoba és konyha, még nem biztos, hogy az ingatlan-nyilvántartásban is lakóházként szerepel.
Zártkert esetén még összetettebb lehet a helyzet
Különösen érdekes kategóriát jelentenek a zártkerti ingatlanok.
Ezek között jelentős különbségek lehetnek. Találkozhatunk szinte családi ház színvonalú épülettel rendelkező zártkerttel, de egyszerű présházzal, gazdasági épülettel vagy művelés alatt álló területtel is.
Ha a zártkert nincs kivonva művelés alól, akkor termőföldnek minősülhet, így az értékesítésére is speciális szabályok vonatkozhatnak.
Ha viszont az ingatlan művelés alól kivett területként szerepel, és az épület is megfelelően fel van tüntetve, az jelentősen javíthatja az értékesíthetőséget és adott esetben a finanszírozhatóságot is.
A Money.hu összefoglalója is rámutat arra, hogy a művelésből történő kivonás, illetve a lakóingatlan-jelleg megfelelő nyilvántartása lényeges lehet a banki finanszírozás során.
Itt válik különösen fontossá az értékbecslő szerepe
Egy hagyományos lakás vagy családi ház értékbecslésekor általában lényegesen több összehasonlító piaci adat áll rendelkezésre.
Külterületen ez sokszor nincs így.
Lehet, hogy az adott térségben csak kevés hasonló adottságú ingatlan cserélt gazdát, vagy az egyes ingatlanok annyira eltérnek egymástól, hogy az összehasonlítás komoly szakmai mérlegelést igényel.
Az értéket többek között befolyásolhatja:
- a településtől való távolság,
- a megközelíthetőség és az út minősége,
- a telekterület nagysága,
- az ingatlan jogi besorolása,
- a közműellátottság,
- az épület műszaki állapota,
- az épület feltüntetése a térképmásolaton,
- a terület művelési ága,
- valamint az ingatlan tényleges piaci kereslete.
Ezért két, első látásra hasonló külterületi ingatlan piaci értéke között akár jelentős különbség is lehet.
A forgalmi érték és a bank által elfogadható érték sem feltétlenül ugyanaz
Ez különösen fontos hitelből történő vásárlás esetén.
Az értékbecslő meghatározhatja az ingatlan reális piaci értékét, a bank azonban emellett azt is vizsgálja, hogy az adott ingatlan mennyire biztonságos fedezet.
Egy nehezebben értékesíthető külterületi ingatlan esetében a bank óvatosabb lehet.
Ennek oka egyszerű.
Ha az adós később nem tudná fizetni a hitelt, a banknak végső esetben értékesítenie kellene a fedezetként szolgáló ingatlant. Egy szűkebb vevőkörrel rendelkező tanya vagy külterületi gazdasági ingatlan értékesítése azonban általában nehezebb lehet, mint egy városi lakásé.
Ez a banki kockázat az elvárt önerő nagyságában is megjelenhet. Külterületi ingatlanok esetében előfordulhat, hogy a finanszírozó lényegesen magasabb saját erőt vár el, mint egy átlagos belterületi lakóingatlannál.
A térképmásolatot sem érdemes kihagyni
Értékbecslőként külterületi ingatlanoknál különösen fontosnak tartom a tulajdoni lap és a térképmásolat összevetését a tényleges állapottal.
Tipikus probléma lehet például, amikor a telken álló épület vagy annak valamely bővítménye nem szerepel a térképen.
Ez nem pusztán adminisztratív kérdés.
Banki finanszírozásnál akár a hitelügylet akadályává is válhat.
Éppen ezért egy komolyabb külterületi ingatlan megvásárlásakor célszerű még a szerződéskötés, de különösen a jelentősebb összegű foglaló átadása előtt tisztázni az ingatlan jogi és műszaki helyzetét.
Vásárlás előtt érdemes előre gondolkodni
Külterületi ingatlan esetében a megszokott sorrend – ingatlan kiválasztása, foglaló, majd hitelügyintézés – kockázatos lehet.
Célszerű előzetesen megvizsgálni:
1. Mit tartalmaz a tulajdoni lap?
2. Mi látható a térképmásolaton?
3. A valóságban milyen épületek találhatók az ingatlanon?
4. Művelés alatt áll-e a terület?
5. Lakóingatlanként elfogadható-e az épület?
6. Milyen hasonló ingatlanok találhatók a helyi piacon?
7. Az adott bank egyáltalán elfogadja-e az ingatlant fedezetként?
Nagyobb értékű vagy különleges ingatlannál egy vásárlást megelőző független értékbecslés költsége eltörpülhet ahhoz a pénzügyi kockázathoz képest, amit egy rosszul felmért ingatlan jelenthet.
Összegzés
A külterületi ingatlanok piaca sok lehetőséget kínál. Egy jó adottságú tanya, zártkert vagy külterületi lakóház akár kedvezőbb alternatívát is jelenthet egy belterületi ingatlannál.
A vásárlás során azonban nem szabad kizárólag a vételárból kiindulni.
Az ingatlan jogi besorolása, a térképi állapot, a közművek, a megközelíthetőség, a helyi kereslet és a banki finanszírozhatóság együtt határozza meg, hogy valóban jó vételről beszélhetünk-e.
Ha külterületi ingatlan vásárlását tervezed, egy előzetes, független ingatlanértékelés abban is segíthet, hogy még a döntés előtt reálisabb képet kapj az ingatlan piaci értékéről, értékesíthetőségéről és az esetleges kockázatokról.
Gyakori kérdések a külterületi ingatlanokról
Kaphatok lakáshitelt külterületi ingatlanra?
Igen, bizonyos külterületi lakóingatlanok finanszírozhatók lakáshitellel. A tényleges hitelezhetőség azonban függ az ingatlan nyilvántartási besorolásától, műszaki állapotától, értékétől és az adott bank fedezetbefogadási szabályaitól.
Hitelezhető egy zártkerti ingatlan?
Egy zártkerti ingatlan is lehet hitelezhető, de önmagában a „zártkert” megnevezésből ez nem dönthető el. Fontos, hogy mi szerepel a tulajdoni lapon, kivonták-e a területet művelés alól, milyen épület található rajta, és azt feltüntették-e az ingatlan-nyilvántartásban.
Miért fontos az értékbecslés külterületi ingatlannál?
Külterületen általában kevesebb közvetlenül összehasonlítható ingatlan található, ezért az érték meghatározása összetettebb lehet. A megközelíthetőség, közművek, jogi besorolás, telekméret, épületállapot és a helyi kereslet egyaránt jelentősen befolyásolhatják a piaci értéket.
Probléma, ha egy épület nincs rajta a térképmásolaton?
Igen, különösen hitelből történő vásárlásnál. Ha a valós állapot és az ingatlan-nyilvántartási térkép eltér egymástól, az értékbecslésnél és a banki fedezetbefogadásnál is problémát okozhat.
