Az értékbecslés ingatlan problémákkal kapcsolatosan segíthet nekünk. Megóvhat minket a rossz döntésektől, de megerősíthet bennünket abban is, hogy jó az, amit elképzeltünk. Miről is szól igazán az értékbecslés és megéri erre több tízezret szánni?
Értékbecslés fontossága
Eladónként a legfontosabb kérdés: Mennyi volna az az összeg, amit jó eséllyel megkaphatunk az ingatlanért? Az ingatlan adásvétel szinte minden esetben alku tárgya. Az a jó üzlet, ha a vevő is hajlandó megfizetni a kért összeget. Mit is kellene csinálni, hogy a lehető legjobban adhassunk túl az ingatlanon?
Ha leegyszerűsíteném az értékbecslést, azt mondanám, a hasonló ingatlanok közelmúltbéli forgalmából, kínálatából következtetnék a saját ingatlanom értékére. Aztán megvizsgálnám, azokhoz képest milyen az én házam. Ez volna a piaci összehasonlítás, amit az értékbecslő szakma leginkább fő módszerként fogad el. Nincs igazából titok, helyette logikus gondolkodás. Ez kell ahhoz, hogy beárazzuk ingatlanunkat és ez kell akkor is, ha a bankhoz megyünk hitelért. Persze ez gyakorta nem egyszerű, hiszen nem áll rendelkezésre elegendő adat és az is lehet, hogy az eladó érzelmeit is forintosítja a hirdetésben. Merthogy sokszor elfogult az eladó. Éveket töltött benne, gondosan felújította, ápolta a kertet és kötődik hozzá. Az ilyen szempontok nem biztos, hogy olyan lényegesek a vevő számára.
És itt jön igazán az értékbecslés során az értékbecslő szerepe, aki harmadik személyként, elfogulatlanul vizsgálja adott ingatlant és képes is eszerint dolgozni.
Meglátod, megszereted és tudni akarod, mit adj érte!
Jó az eladónak
hiszen reális áron tudja később meghirdetni az ingatlant és időt is spórol azzal, hogy optimális piaci árat határoz meg. Jól jöhet ez akkor is, ha álláspontunkat a hatóságok előtt kívánjuk megtartani.
Jó a vevőnek
aki adott ingatlan valós piaci értékét ismerheti meg belőle, így láthatja a realitást az ár szempontjából. Érdemes saját részre megvenni, esetleg egy felújítással befektetésnek is alkalmas lehet?
Jó a családon belül is
mert eltérő vélemény esetén közelebb kerülhetnek a vita rendezéséhez. Elkerülve a veszekedést, a bírósági procedúrát, a “nem beszélek ezután veled”-et.
Hogyan dolgozik az értékbecslés során az értékbecslő?
Először alaposan megismeri az ingatlant. Ennek része, hogy felméri az épülete(ke)t, fényképeket készít, megvizsgálja a tulajdoni lapot és telkes ingatlan esetében a térképmásolatot is. Később 3-5 realizált és kínálati adatot kutat fel, melyek leginkább hasonlítanak az értékelt ingatlanhoz. Egyenként haladva, értékmódosító tényezőket alkalmazva korrigálja a fajlagos árat. Végül a kapott átlagárat összeszorozza az ingatlan redukált alapterületével. A korrekciók (pl: környezet, infrastruktúra, állapot, jogi jelleg, telek nagysága, alapterület, stb) mértéke és számbavétele, egyéni megítélés kérdése. Ezért fontos a külső szemlélés, így a reálisabb megítélés. Így van ez a bankoknál is, akik szerződött, etikus értékbecslőkkel állnak kapcsolatban. A fedezetet kijelölt értékbecslő vizsgálja meg, majd szakvéleményben írja le megállapításait. Sajnos vagy sem, nem minden értékbecslőt fogadnak el a bankok.
Persze léteznek egyéb értékmeghatározó módszerek is. Ezeket ellenőrzésre vagy önállóan is használhatjuk adott ingatlan körülményeinek ismeretében. Van, amelyik vizsgálja a telket, majd hozzáadja avulást alkalmazva a felépítményt. Olyan is akad, amelyik az ingatlan jövőbeni hasznait vizsgálja és abból következtet az értékére.
Az én meglátásom az, hogy sok százezer, esetleg sok milliós tévedésektől óvhat meg minket az értékbecslés. Csupán néhány tízezer forintba kerül. Mielőtt végleges döntést hozunk, függetlenül attól, hogy eladunk vagy veszünk, javaslom számba venni az értékbecslő munkáját.
