Az ötrészes minisorozatban az ingatlanokkal, ingatlanszakmával kapcsolatos értelmezésekkel foglalkozom ABC sorrendben. Az ismétlés nekem sem árt! Sőt! Összeszedtem azokat a fogalmakat, melyek értékbecslői munkám során előkerülnek és nem mindenki számára érthetők.
Az első részben a következőkről lesz szó: Adásvétel, ajándékozás, becsült műszaki érték, becsült szabadpiaci forgalmi érték, csere, elidegenítési és terhelési tilalom, erkölcsi avulás, előleg, értékcsökkenés (vagy növekedés) összesen
A – Adásvétel, ajándékozás
Adásvétel
Az eladó fő kötelezettségei: az ingatlan tulajdonjogának átruházása, és az ingatlan birtokba adása a vevőnek. A vevő ezzel szemben a dolog átvételére, és vételár megfizetésére köteles. Csak az írásba foglalt adásvételi szerződés tekinthető érvényesnek, mely közjegyző vagy ügyvéd ellen jegyzett.
Ajándékozás
Az ajándékozási szerződésben megajándékozott ingyenesen – ellenérték fizetése nélkül – szerez tulajdont. Ingatlan ajándékozása esetén a szerződést írásba kell foglalni, s a tulajdonszerzéshez – az adásvételhez hasonlóan – ingatlan-nyilvántartási bejegyzés is szükséges. Ezért a szerződésnek tartalmaznia kell azokat a kellékeket, amelyeket az ingatlan-nyilvántartási törvény a bejegyzésre alkalmas okiratokra előír. Célszerű utalni a felek között fennálló esetleges rokonsági kapcsolatra is, mert ez a tény az illeték mértékét befolyásolja.
B – becsült műszaki érték, becsült szabadpiaci forgalmi érték
Becsült műszaki érték
A fajlagos műszaki érték és a vizsgált ingatlan alapterületének szorzata, amelyhez még pozitív vagy negatív értelemben figyelembe lehet venni a mérleg szerinti, nyilvántartási értéket is.
Becsült szabadpiaci forgalmi érték
A becsült fajlagos forgalmi érték és a hasznos alapterület szorzata, a mi szakmai hitvallásunk szerint pénzügyi tranzakciókban (pl. hitelfedezeti eljárásban) egy millió forintig 50 ezer forintos pontossággal, millió forint felett 100 ezer forintos pontossággal, ennél magasabb becsértéknél 500 ezer forintos pontossággal célszerű meghatározni.
C – csere
Csere
A csereszerződésben a felek az ingatlanok tulajdonának kölcsönös átruházására vállalnak kötelezettséget, azaz mindegyik fél eladó a saját szolgáltatása, és vevő a másik fél szolgáltatása tekintetében. A csereszerződés annyiban különbözik az adásvételtől, hogy a tulajdonjog átruházásáért ellenszolgáltatásként egyik vevő sem vételárat fizet, hanem a saját tulajdonjogának átruházását vállalja.
E – elidegenítési és terhelési tilalom, erkölcsi avulás, előleg, értékcsökkenés (vagy növekedés) összesen
Elidegenítési és terhelési tilalom
Az elidegenítési és terhelési tilalom a tulajdonnal való rendelkezés jogát korlátozza. A tilalom alapján nem lehet az ingatlan tulajdonjogát másra átruházni, az ingatlant megterhelni, vagy biztosítékul felajánlani. Az elidegenítési és terhelési tilalom jogszabályon, bírósági határozaton és szerződésen alapulhat, célja, hogy más személynek az ingatlannal kapcsolatos valamely jogát (pl. jelzálogjog, vételi jog, öröklési szerződés) biztosítsa.
Erkölcsi avulás
Az ingatlan típusára, jellegére, a kivitelezés technológiájára vonatkozó olyan arányszám, amely az építési divat elvárásait tükrözi az eltelt idő függvényében, ami vonatkozhat a típusra, formára, de az anyagokra is. Mint negatív tényező hathat a műszaki értékre-, és szerepet játszhat a piaci forgalmi értékben egyaránt, azonban inkább ez utóbbinál célszerű figyelembe venni, hiszen a „lefutott” típus, elavult technológia az esetleges későbbi értékesíthetőséget nehezítheti meg.
Az első részben – adásvételtől az értékcsökkenésig
A második részben – fajlagos forgalmi értéktől a haszonélvezeti, használati értékig
A harmadik részben – haszonélvezeti jogtól a köteles részre jogosultakig
A negyedikben részben – lakástulajdontól a széljegyig
Az ötödik részben – telki szolgalomtól a visszterhes vagyonátruházási illetékig
Ingatlanszakmai ABC 1. – adásvételtől az értékcsökkenésig
