2026 októberében érdekes változás rajzolódik ki a magyar ingatlanpiacon. Miközben csökken az ingatlanvásárlást tervezők aránya, az eladási szándék továbbra is viszonylag erős. Az ingatlanpiaci fordulat különösen azok számára lehet fontos, akik most készülnek meghirdetni lakásukat, családi házukat vagy más ingatlanukat.
Ingatlanpiaci fordulat a számok tükrében
Az ingatlan.com megbízásából készült, 2026 szeptemberi kutatás szerint a 18-79 éves lakosság mindössze 7,3%-a tervez ingatlanvásárlást a következő egy évben. Egy évvel korábban még 10,3% volt ez az arány.
Eközben az ingatlanukat már értékesítők vagy egy éven belül eladást tervezők aránya 7,9%-ra emelkedett a tavaly szeptemberi 7,2%-ról.
Vagyis a vizsgált időszakban először fordult elő, hogy az eladási szándékot jelzők aránya meghaladta a vásárlást tervezőkét.
A változás Budapesten és Pest vármegyében különösen látványos. Ebben a térségben egy év alatt 13,2%-ról 7,9%-ra csökkent a vásárlást tervezők aránya.
Fontos azonban tisztázni, hogy ezek szándékokat mérő kutatási eredmények, nem pedig a tényleges adásvételek vagy a piacon megjelenő vevők és eladók darabszámai.
A számok mégis figyelemre méltóak. Arra utalnak, hogy az eladóknak a korábbinál nagyobb figyelmet kell fordítaniuk arra, milyen áron és milyen feltételekkel kínálják ingatlanukat.
Mit jelent mindez az ingatlanárak szempontjából?
Az ingatlanpiaci fordulat nem feltétlenül jelenti az ingatlanárak általános csökkenését. Sokkal inkább azt, hogy a kereslet és a kínálat közötti viszony változhat, ami mérsékelheti az áremelkedés ütemét.
Ha több tulajdonos szeretne értékesíteni, miközben kevesebben terveznek vásárlást, a vevők bizonyos piaci szegmensekben nagyobb választékból dönthetnek.
Ennek több következménye is lehet:
-
A túlárazott ingatlanok hosszabb ideig maradhatnak a piacon.
-
A vevők alaposabban összehasonlíthatják az ajánlatokat.
-
A műszaki állapot, az elhelyezkedés és az energetikai adottságok jelentősége felértékelődhet.
-
Az eladók számára fontosabbá válhat a megfelelő induló kínálati ár meghatározása.
Természetesen nem minden település és ingatlantípus reagál egyformán. Egy keresett balatoni ingatlan, egy jó állapotú városi lakás és egy kisebb településen található, jelentős felújításra szoruló családi ház értékesítési lehetőségei között komoly különbségek lehetnek.
Éppen ezért az országos statisztikák önmagukban nem elegendőek egy konkrét ingatlan piaci értékének megállapításához.
Mit tapasztalok értékbecslőként?
Érdemes itt egy személyes megjegyzést tennem.
Ingatlanközvetítéssel magam nem foglalkozom. Értékbecslőként ezért nem látok bele olyan részletességgel az értékesítési folyamatokba, mint azok a kollégák, akik naponta foglalkoznak érdeklődőkkel, ingatlanbemutatásokkal és adásvételi tárgyalásokkal.
A munkám során ugyanakkor rendszeresen találkozom olyan tulajdonosokkal, akik eladás előtt szeretnék megismerni ingatlanuk reális piaci értékét.
Az a benyomásom, hogy az eladók egy része ma már tudatosabban készül az értékesítésre. Nem egyszerűen abból indulnak ki, mennyiért hirdeti a szomszéd a házát, hanem szeretnének megalapozott képet kapni arról, hogy saját ingatlanuk ténylegesen mennyit érhet.
Ez számomra kedvező változás.
Korábban is találkoztam olyan tulajdonosi elképzelésekkel, amelyek elsősorban az ingatlanhoz való érzelmi kötődésen, a korábbi felújítások költségén vagy a környéken látott legmagasabb hirdetési árakon alapultak.
Ezek azonban nem feltétlenül tükrözik a piac értékítéletét.
Egy felújítás például jelentős összeget emészthet fel anélkül, hogy annak teljes költsége megjelenne az ingatlan forgalmi értékében. Hasonlóképpen, egy magas hirdetési ár sem bizonyítja, hogy azon az áron vevő is található.
A tudatosabb tulajdonosok ezt egyre inkább felismerik, és még a hirdetés megjelenése előtt tájékozódnak.
A piaci érték és a hirdetési ár nem ugyanaz
Az ingatlanpiaci változások idején különösen fontos különbséget tenni a piaci érték és a kínálati ár között.
A piaci érték egy meghatározott időpontra vonatkozó, szakmai módszerekkel alátámasztott értékmegállapítás. A hirdetési ár ezzel szemben az eladó által meghatározott induló ár, amely rendszerint alkulehetőséget is tartalmazhat.
Értékbecsléseimben a hasonló ingatlanok összehasonlítása során figyelembe veszem többek között az elhelyezkedést, a műszaki állapotot, az alapterületet, a telek adottságait és az ingatlan hasznosíthatóságát.
A kínálati adatokat pedig nem kezelem automatikusan megvalósult adásvételi árként.
A szakvéleményben meghatározott piaci érték nem garancia arra, hogy pontosan ezen az összegen történik majd az értékesítés. Inkább egy szakmailag megalapozott viszonyítási pont, amelytől a tényleges vételár a piaci körülmények és az alku eredményeként eltérhet.
A helyes induló ár meghatározásához először az ingatlan reális értékét érdemes megismerni.
Miért lehet különösen fontos a reális ár a vidéki ingatlanpiacon?
Elsősorban Somogy, Tolna és Baranya vármegyében dolgozom, ahol az ingatlanpiac jelentős területi különbségeket mutat.
Kaposvár, Pécs, Szekszárd vagy Dombóvár lakóingatlan-piaca más sajátosságokkal rendelkezik, mint a környező kisebb településeké. A Balaton térségében pedig az üdülési célú kereslet, az elhelyezkedés és az ingatlan szezonális használhatósága is befolyásolhatja az értéket.
Kisebb településeken külön nehézséget jelenthet, hogy kevés az összehasonlításra alkalmas ingatlan, a kínálat pedig rendkívül változatos.
Ilyen körülmények között egy-egy kiugróan magas hirdetési ár könnyen téves következtetésekhez vezethet.
Ha a vevői érdeklődés valóban mérséklődik, akkor ezek a különbségek még fontosabbá válhatnak. A vevőknek több idejük és lehetőségük lehet mérlegelni, míg az eladóknak pontosabban kell igazodniuk a helyi kereslethez.
Ebből azonban nem következik, hogy minden ingatlant olcsóbban kell kínálni. Sokkal inkább az, hogy az árazásnak az adott ingatlan és annak közvetlen piaca alapján kell történnie.
Érdemes most ingatlant eladni?
Önmagában az országos vásárlási szándék csökkenése nem indokolja, hogy valaki elhalassza az értékesítést.
A döntést elsősorban az ingatlan adottságai, a tulajdonos élethelyzete, az értékesítés sürgőssége és a helyi kereslet határozhatják meg.
Azt viszont érdemes elfogadni, hogy a megfelelő ár meghatározása nem pusztán marketingkérdés.
Egy indokolatlanul magas induló ár miatt az ingatlan hosszabb ideig maradhat a piacon. A későbbi, ismételt árcsökkentések pedig kedvezőtlen benyomást kelthetnek az érdeklődőkben.
Értékbecslőként ezért azt tartom célszerűnek, hogy az eladási szándékot először egy megalapozott értékmegállapítás kövesse, és csak ezután szülessen döntés a hirdetési árról.
Gyakori kérdések az ingatlanpiaci fordulatról
Valóban több az eladó, mint a vevő?
A 2026 szeptemberében készült reprezentatív kutatásban az eladási szándékot jelzők aránya 7,9%, míg a vásárlást tervezőké 7,3% volt. Ez nem jelenti azt, hogy a tényleges ingatlanpiaci tranzakciókban is ilyen lenne az eladók és vevők aránya.
Csökkenni fognak az ingatlanárak?
A kereslet mérséklődése önmagában nem jelent általános árcsökkenést. Lassulhat az áremelkedés, és az egyes ingatlantípusok vagy települések között jelentős eltérések alakulhatnak ki.
Miért érdemes értékbecslést készíttetni eladás előtt?
Mert a szakvélemény segít elkülöníteni a tulajdonosi ár elvárást a piaci realitástól. Megalapozott kiindulópontot adhat a hirdetési ár és az értékesítési stratégia kialakításához.
Egyre többet érhet a megalapozott döntés
A 2026 őszi kutatási eredmények egy változó ingatlanpiac képét mutatják. A vásárlási szándék mérséklődik, miközben az értékesítést tervezők aránya viszonylag magas marad.
Nem gondolom, hogy ebből automatikusan jelentős áresést kellene kiolvasni. Arra azonban mindenképpen figyelmeztet, hogy az eladói elképzelések és a tényleges piaci lehetőségek közötti különbség nagyobb jelentőséget kaphat.
Az értékbecslő feladata nem az, hogy a tulajdonos által remélt vételárat igazolja, hanem hogy az ingatlan értékét a rendelkezésre álló piaci információk és szakmai szempontok alapján meghatározza.
Meggyőződésem, hogy ezzel az eladók is jobban járhatnak.
Lippai Zsolt
Ingatlanértékbecslő, vagyonértékelő
Forrás: ingatlan.com Tudástár – Fordult a kocka: már többen adnának el ingatlant, mint ahányan vennének (2026. október 13.). A közölt kutatási adatok a Závecz Research 1000 fős, reprezentatív felméréséből származnak. A szakmai következtetések és személyes észrevételek saját értékbecslői álláspontomat tükrözik.
