Gyakran találni eladó telek ingatlanokat apró szépséghibával. Az én telkem megyeszékhelyen van, panorámás, minden elérhető közművel a telekhatáron belül, termő gyümölcsössel, szőlővel is rendelkezik, de van rajta egy bontandó pajta. Na bumm! Mit ér a telkem, ha bontandó épület van rajta? Az is lehet, hogy értéktelen volna?
Romos épülettel telket venni csak körültekintően érdemes. Egy építésre alkalmas telket akarunk venni, a romos épület csak útban van. Az ilyen telek megvásárlásánál számolnunk kell a bontás és tereprendezés költségeivel is. Az ilyen típusú ingatlanok értéke nagyban függ a bontási költségektől.
A telekár meghatározása
A telek értékét piaci összehasonlítással tudjuk meghatározni. Ha felépítmény is van rajta és külön kell választani a telek és felépítmény értékét, a költségalapú értékmeghatározás lehet célravezető. Az ingatlanok költség alapú meghatározásakor számolunk egy telekértéket és meghatározzuk az avulásokkal csökkentett felépítmény értékét, majd ezt a két számot összeadva kialakul az ingatlan értéke.
A földterületek nagy előnye, hogy nem avulnak. Ez azt jelenti, hogy a telek értékét minden esetben 100%-ban kell figyelembe venni. A rajta elhelyezett romos épület azonban lehet teljes mértékben avult. Az ilyen épületek romosak, hasznot már nem termelnek és esztétikailag is kifogásolhatók.
A bontandó felépítménnyel rendelkező ingatlanok értékéhez a korábban ismertetett képletet kell némileg átrendeznünk. A telek értékéből levonjuk a felépítmény bontási költségét és a maradékot tekintjük az ingatlan forgalmi értékének.
Ha éppen az áralkunál tartunk, le is alkudhatjuk a bontási, szállítási költségeket az irányárból. Mostanában divattá vált a hasznosítható építőanyag munkadíjként való átadása a vállalkozó számára.
Lássunk egy példát
Adott egy 2200 m2 alapterületű, enyhén lejtős terepadottságú, kerített, összközműves telek. A telken családi házat építenénk, de a korábbi tulajdonos ránk hagyna egy többszintes, romos állapotú melléképületet.
A környéken több hasonló alapterületű, közművesített telket adtak el. Három ingatlant összehasonlítva a miénkkel, kialakult, hogy a tiszta telek értéke 2800 Ft/m2, vagyis 6.160.000 Ft. A romos épület bontására megkerestünk egy helyi vállalkozót, aki 1.400.000 Ft díjért vállalta a bontást. Az ajánlat jónak tűnik, elfogadjuk.
A telek forgalmi értéke a tiszta telekár – a bontás költségei, vagyis a 6.160.000 – 1.400.000 Ft. Az ingatlan értéke 4.760.000 Forint. Ilyen egyszerű!
Ingatlan értékének meghatározásához ha nincs kellő piaci ismeretünk, kérjük értékbecslő szakember segítségét. Néhány tízezer forint ráfordítással akár milliókat is nyerhetünk!
