Mi alapján számol egy értékbecslő? Az értékbecslés módszertanáról – érthetően

Mi alapján számol egy értékbecslő? Az értékbecslés módszertanáról – érthetően

Mint minden szakmának, az értékbecslésnek is megvan a kialakult módszertana, aminek ismerete természetesen szükséges egy értékbecslési folyamat professzionális végrehajtásához. Szakmai szempontból mindenképpen lényeges, hogy egy értékbecslő ismerje és jól alkalmazza az elméleti tudást, az ő piaci értékét is az határozza majd meg, hogy mennyire tudja a gyakorlatban alkalmazni azt, amit elméletben elsajátított.

Apropó piaci érték – el is érkeztünk az egyik fontos fogalomhoz. Mi ebben a cikkben most két módszerről ejtünk szót. Ezzel a két módszerrel dolgozunk mi is.

Az első a nettó pótlási alapú értékbecslés. Ezzel a folyamattal találkozunk például iskolák, kórházak, egyetemek építésekor. Lényege az, hogy megbecsüljük az ingatlan újraépítési költségeit a föld értékének hozzáadásával. Ez a megközelítés természetesen koránt sem piaci alapú értékmeghatározás, mivel az ingatlan értéke nem lesz közvetlen összefüggéssel magával a költséggel, amibe kerülni fog.

Mikor lehet erre még szükség?

Előfordulhat az is, hogy teljesen vagy részben hiányoznak a piaci adatok egy ingatlan esetében, azaz nincs mivel összehasonlítani.

Ebben az eljárásban először is megbecsüljük az ingatlan értékét, mintha az teljesen üres lenne és a lehető legkedvezőbben kihasználnánk. Aztán megbecsüljük az ingatlan felépítményeinek és a terület fejlesztéseinek jelenlegi költségét. Ezután megbecsüljük az értékcsökkenés mértékét, melyet aztán levonunk az eddig becsült értékekből. Mindezek után már meg is kaptuk az értéket – ha nem felejtettük el hozzáadni a föld értékét, amelyen az ingatlan fekszik. Látható tehát, hogy közel sem egyszerű folyamat, amiről szó van – és akkor még nem tértünk ki arra, hogy az sem mindegy, hogy milyen idős az épület, amiről adott esetben szó van, ha van már épület, vagy fel akarjuk azt használni.

Térjünk inkább rá a sokkal hétköznapibbnak tűnő másik módszerre, ami nem más, mint a piaci összehasonlítási adatokon alapuló értékbecslés.

Ebben az értékbecslési folyamatban a piaci környezet tanulmányozásából indulunk ki, tehát praktikusan abból, hogy az adott környezetben milyen adás-vételek történtek. Ezek fogják képezni az összehasonlítás alapját. Erre az alaphalmazra lesz egy átlagérték a jellemző, amit piaci átlagnak fogunk tekinteni. Minden esetben megjelennek majd azok a tényezők, amelyek eltérítik majd az árat az átlagos ártól, ezek lesznek majd az úgynevezett értékmódosító tényezők – hiszen minden ingatlan más és más.

Ennek az eljárásnak a legfontosabb és egyben kezdő lépése is a piaci adatok összegyűjtése, amiből az értékbecslő dolgozni fog. Ebbe az adathalmazba legalább 5-6 adatnak szerepelnie kell ahhoz, hogy dolgozni lehessen vele a későbbiekben. Ebből kerül kiszámításra (természetesen minden körülmény figyelembevételével) az alapár, amely egy egységnyi fajlagos érték – rendszerint négyzetméterre, négyszögölre vagy folyóméterre kivetítve. Fontos, hogy különbség van természetesen a már megtörtént adás-vételek árai és az értékbecsléssel kiszámolt árak között. Ehhez is kell a gyakorlat, hogy az értékbecslő lássa és pontosan értékelje az adott helyzetet.

És hogy mik lehetnek értékmódosító tényezők?

A műszaki paraméterek éppúgy, mint a használati jellemzők, de ide sorolandók a hatósági és jogi kérdések, vagy akár az egyéb piaci jellemzők is.

Természetesen ezek mindegyikével nem biztos, sőt valószínű, hogy nem kell majd számolnunk minden ingatlan esetében, ez csak egy felsorolás volt a lehetséges értékmódosító jellemzőkről.

Az viszont biztos, hogy egy jó értékbecslő szakember ezeknek a tényezőknek a pontos számba vételével alakítja ki majd a végleges forgalmi értékét az ingatlannak.

Banki értékbecslés és piaci értékelés: mi a különbség?

Banki értékbecslés és piaci értékelés: mi a különbség?

Mert különbség bizony van: ez a két dolog ugyanis nem ugyanaz. Az első és egyik legfontosabb különbség mindjárt az, hogy mikor is történik a két folyamat. Ha adásvételben gondolkodunk, a banki értékbecslés a szerződés aláírása után történik, addig a piaci értékelés előtte – mely utóbbit egyaránt kérheti a vevő és az eladó is.

Mi az a piaci értékelés és mikor van rá szükség?

A piaci értékelés vagy értékmeghatározás nem kötelező folyamat. Jellemzően akkor zajlik ilyen, ha mondjuk egy leendő eladó, vagy akár vevő kíváncsi egy adott ingatlan piaci értékére. Ilyenkor ugyanolyan számítások szerint dolgoznak az értékbecslők, mint amikor egy kötelezően előírt folyamatban tennék, és egy több oldalas, összefűzött dokumentumot adnak át megrendelőnek. Nagyon fontos különbség azonban, hogy ezt a dokumentumot hivatalos folyamatban nem minden esetben használhatják fel a megrendelők – ez csak a piaci döntést segítheti, esetleg tárgyalási alap lehet az alku során.

Az eladó a legtöbb esetben azért kéri a piaci értékelést, hogy olyan áron hirdesse meg az ingatlant, ami reális, ami működik a piacon – hiszen jól felfogott érdeke azt kívánja, hogy az ingatlan minél előbb elkeljen.

A vevő pedig azért kérhet piaci értékelést, hogy lássa, hogy mi az az ár, ami alá nem mehet, mi a realitás a piacon.

Mindkét esetben a piac változásai miatt érvényessége 90-180 nap, mely eltelte után érdemes felülvizsgáltatni a szakvéleményt.

Mi a banki értékbecslés?

A hivatalos banki értékbecslés folyamata után – melyben az értékbecslő felméri többek között az ingatlan elhelyezkedését, állapotát, gépészeti berendezéseit, jogi rendezettségét – egy olyan szakvélemény kerül kiadásra, mely felhasználható hivatalos eljárások során. Ilyen hivatalos eljárás a hiteligénylés.

Mikor kötelező az értékbecslés?

Vannak olyan esetek, amikor az értékbecslés nem elkerülhető, ilyen például az, amikor az ingatlan egy még nem nagykorú nevén van, azaz egy gyermeké. Ebben az esetben, egy kiskorú nevén lévő ingatlan eladásához mindig szükség van hivatalos értékbecslésre. Ennek hiányában az ingatlan egész egyszerűen nem értékesíthető. Ilyenkor a gyámhatóság is bekapcsolódik az ügyletbe, ennek pedig egy célja van: a kiskorú érdekeinek minél inkább figyelem előtt tartása, tehát annak elérése, hogy ő semmiképpen ne szenvedhessen hátrányt az ingatlan eladása miatt.

Forrás: pixabay.com

Abban az esetben is fontos ez a folyamat, amikor a kiskorú nevén lévő ingatlan eladása után egy másik ingatlan kerül megvételre – ilyenkor ugyanis mindenképpen szükség van egy hitelt érdemlő dokumentumra, melyből kiderül, hogy az újonnan vett ingatlan értéke nem kevesebb, mint azé, amelyik eredetileg a kiskorú nevén volt. Természetesen ennek a dokumentumnak hitelesnek kell lennie, olyan szakembertől kell származnia, aki korrekten és felkészülten végzi a munkáját, és neve szerepel a névjegyzékben.

Szintén kötelező az értékbecslés, ha az ingatlan értékesítése hitelre történik. Ebben az esetben a bank küld ki egy értékbecslőt. A banki értékbecslés esetében az értékelő egy úgynevezett hitelbiztosítéki értéket is megállapít. Ez az az érték lesz, melyen a bank – amennyiben a hitelfelvevő nem fizet – értékesíteni tudja majd az ingatlant. Ennek a meghatározását rendelet szabályozza.

Ennek a folyamatnak a díját általában az ügyfél fizeti és a bank rendeli meg a szolgáltatást – de előfordulhat könnyítés is ebben a folyamatban, tehát olyan helyzet, hogy a bank kifizeti ezt a díjat.

A lényeg azonban ugyanaz, legyen az piaci értékelés, vagy banki értékbecslés: olyan szakember kihívása, aki megfelelő szakértelemmel rendelkezik, jól ismeri a piacot, hatékony és valódi segítséget nyújt.

Meg is találta!