A reálisnál magasabbra tartott áron hirdetett ingatlant évekig is lehet ingatlanosnál, újságban, interneten hirdetni, mégsem lesz vevője. A bank nem kockáztat és legfeljebb annyi kölcsönt ad az ingatlanra, hogy ha veszélyben is volna a visszafizetés, ne legyen belőle kára. A fedezeti érték miatt lehet az eltérés a hagyományosnak mondott értékbecsléshez képest. A bankok egy gyorsan áttekinthető, sokszor saját maguk által kreált formát, sémát követnek és várnak el a megbízott értékbecslőtől is.

---

A piaci forgalmi érték megállapítását követően kerül kialakításra a hitelbiztosítéki érték. Meghatározására háromféle mód lehetséges, melyek közül többnyire az egyiket fő módszernek, a másikat ellenőrző módszernek használják. A választott módszert minden esetben indokolni kell. A módszerek lehetnek:

• piaci összehasonlító,
• hozamszámítás és
• költségalapú értékelés

A módszerek alkalmazása mellett kialakult érték alapján tesz az értékbecslő javaslatot a hitelbiztosítéki értékre. A fő módszer jellemzően a piaci összehasonlításon alapuló értékbecslés. Ennek során az értékelő adatokat gyűjt hasonló elhelyezkedésű és paraméterekkel rendelkező ingatlanokról. Legalább három, de inkább öt ingatlant vizsgál és hasonlít egyenként az értékelt ingatlanhoz, majd egy fajlagos alapértéket határoz meg. Az értékmódosító tényezők fel és le is elmozdíthatják az alapértéket, így jelentősen hozzájárulnak az érték kialakításához.

A hozam és költségszámítás inkább ellenőrző módszerek, melyek a piaci összehasonlítással kialakult értéket hivatottak alátámasztani. Előbbi az ingatlan jövőbeni hasznait és a kiadásokat mérlegeli, vagyis a tervezett bevételeket és a rendeltetésszerű használattal járó kiadásokat összegzi. Utóbbi az épület újra előállítási értékéből vonja le az idő múlásával járó avulást, hozzá téve a kapcsolódó földterület értékét. A költségalapú értékelést önállóan az építés alatt lévő és károsodott létesítményeknél alkalmazzák.

Az értékelés elkészítéséhez szükséges dokumentumokat többnyire a bank és a hiteligénylő bocsátja rendelkezésre. Az értékbecslő részére a tulajdoni lap és térképmásolaton felül átadni szükséges az ingatlan jogi helyzetét bizonyító iratokat, méretarányos alaprajzot. A helyszíni szemle alkalmával külső és belső fényképfelvételek készülnek, illetve ha nem áll rendelkezésre alaprajz, úgy az értékelő felméri az ingatlant. Nagyobb ingatlanok esetében kifejezetten jó, ha rendelkezünk méretezett felmérési alaprajzzal minden szintről.