Hogyan befolyásolja az elhelyezkedés az ingatlan értékét?

Hogyan befolyásolja az elhelyezkedés az ingatlan értékét?

Szerző: | 2023.07.11. | értékbecslés

Az ingatlan értékbecslés során számos tényezőt kell figyelembe venni, amik meghatározzák egy ingatlan értékét. Az egyik legfontosabb tényező, ami jelentős hatással van az ingatlan értékére, az annak helyszíne, vagyis az elhelyezkedése. Az ingatlan helye befolyásolja az életminőséget, a kényelmet, a közlekedést és az elérhető szolgáltatásokat. Ebben a blogposztban felfedezzük, hogy hogyan határozza meg a helyszín egy ingatlan értékét, és miért fontos figyelembe venni ezt a tényezőt az értékbecslés során.

Az ingatlan helyszíne befolyásolja az életminőséget és az elérhető szolgáltatásokat. Például, egy jó helyen elhelyezkedő ingatlan közel lehet iskolákhoz, egyetemekhez, bevásárlóközpontokhoz, közlekedési csomópontokhoz és más fontos helyekhez. Ez kényelmesebb életet biztosít a lakóknak, és vonzóbbá teszi az ingatlant a potenciális vásárlók számára.

Ezen túlmenően, a helyszín befolyásolja az ingatlan környezetét és kilátását. Például, ha egy ingatlan gyönyörű kilátással rendelkezik, például a tengerre, a hegyekre vagy egy parkra, akkor ez növelheti az ingatlan értékét. Ugyanígy, ha az ingatlan közel van természeti vagy kulturális látnivalókhoz, ez is pozitív hatással lehet az értékére.

Az ingatlan helye szintén befolyásolja a közlekedést és az infrastruktúrát. Ha az ingatlan jól megközelíthető tömegközlekedéssel, vagy könnyen elérhető az autópályáktól és főútvonalaktól, akkor ez növelheti az értékét. Az infrastruktúra fejlettsége is fontos tényező lehet, mint például a víz-, gáz- és villamosenergia-hálózat, valamint az internet és a kommunikációs szolgáltatások elérhetősége.

Végül, a helyszín hatással lehet az ingatlanpiaci trendekre és az ingatlan értéknövekedésére. Bizonyos területeken a kereslet magasabb lehet, és ennek eredményeként az ingatlanok értéke gyorsabban növekedhet. Ez lehetőséget teremthet az értékbecslés során a jövőbeni értéknövekedés becslésére.

Összességében, az ingatlan helyszíne kulcsfontosságú tényező az értékbecslés során. Fontos figyelembe venni az ingatlan elhelyezkedését, a környezetét, a közlekedést és az infrastruktúrát, valamint az adott terület piaci trendjeit és kilátásait. Ezek mind befolyásolják az ingatlan értékét és vonzerejét a potenciális vásárlók számára.

 

Tudnivalók a gyermekek ingatlanvagyonáról

Tudnivalók a gyermekek ingatlanvagyonáról

Szerző: | 2022.01.21. | ingatlanvagyon, kiskorú

A magyar jog egyértelműen fogalmaz annak tekintetében, hogy egy kiskorú esetében mit kell tenni, ha az ő vagyonáról/örökségéről van szó. Ebbe természetesen beleértendő az ingatlanvagyon is, mely esetében a kiskorúak jogainak védelme a szülők/gyám és az állam közös és fontos feladata. Mondhatjuk azt is, hogy a dupla ellenőrzés mindenképpen azért van a rendszerben, hogy a lehető legjobban elkerülhető legyen bármilyen visszaélés. A gyermekek ingatlanvagyona tehát az ő érdeküket védik, annak ellenére, hogy alapesetben 18 éves koruk előtt nem jutnak hozzá.

Mit mond a jog a kiskorúság fogalmáról?

Magyarországon alapesetben a nagykorúság elérésének feltétele a betöltött 18 év. Azért írjuk azt, hogy alapesetben, mert meg kell azt említeni, hogy ha házasságot köt 16 éves kora után valaki, akkor azzal nagykorúsítja magát.

Tizennégy és tizenhat év között korlátozottan cselekvőképes egy gyerek (életkora szempontjából, a korlátozásnak más esetei is vannak). Ez azt jelenti, hogy ebben a korban is nagyon erős korlátokat állít fel a jogszabály, annak érdekében, hogy védje a kiskorút. Ezek a korlátok a szülő vagy a gyám jóváhagyása, mely természetesen nem vonatkozik mondjuk egy ajándékozásra, vagy arra, hogy ha a kiskorú mondjuk dolgozik, akkor rendelkezzen a keresete felett. Mindenképpen kell azonban ahhoz, hogy ingatlanügylettel foglalkozzon.

Tizennégy éves kora előtt nem tehet a kiskorú jognyilatkozatot – de például vásárolhat a büfében magának az iskolában természetesen.

Hogyan szerezhet egy kiskorú ingatlant?

Hogyan lesz a gyermeknek ingatlanvagyona? Az előzőekből az következik, hogy természetesen vásárlás útján sehogy, hiszen erre nincs jogalapja. Az azonban előfordulhat, hogy a szülők vásárolnak a jövő tervezése okán a gyermeknek ingatlant, és természetesen örökölhet is.

Nézzük most az első esetet, tehát azt, amikor a szülők ingatlant vásárolnak a gyerek nevére! Ilyenkor a kiskorúnak csak jogai lesznek, a kötelezettségek a szülőket terhelik. Az is nyilván az ő terhük lesz, ha mondjuk a saját ingatlanukra jelzáloghitelt kell felvenni, a kiskorúnak ehhez nem lesz köze ebben az esetben, a neki vásárolt ingatlan ugyanis így tehermentes lesz. Ha azonban az ő nevére vett ingatlanra akarnak jelzálogjogot bejegyeztetni a szülők, mert hitelre van szükség, ezt nem tehetik meg a gyámhatóság engedélye nélkül.

A gyámhatóság jóváhagyása nemcsak ebben az esetben lesz szükséges. Akkor is ez a helyzet áll elő, ha a kiskorú örökségét kívánják egy másik ingatlan szerzésére fordítani. A gyermekek ingatlanvagyonának befektetéséhez kell a gyámhatósági kontroll, ez teljesen független attól, hogy a szülők már nagykorúak (nyilván), hiszen éppen a szülők vagyoni helyzetet érintő döntésének következményeitől kell óvni ilyenkor a kiskorút.

De mit néz a gyámhatóság a gyermekek ingatlanvagyona esetén?

Erre egy mondatban úgy válaszolhatunk, hogy elsősorban a gyerek érdekeit. Az a feladata, hogy minden vagyoni helyzetet érintő ügyben a lehető legapróbb részletekbe menően megvizsgálja és mérlegelje azt, hogy a tervezett ingatlanvétel mennyire és hogyan befolyásolja a gyerek érdekeit. Ehhez a folyamathoz kérelmet kell benyújtani, melyet el kell látni a szükséges mellékletekkel. Természetesen ennek részét képezi ilyenkor az értékbecslési folyamat dokumentációja is.

És hogy kerül oda a gyámhatóság?

Egy ingatlanügylet lebonyolításakor jellemzően az ingatlanközvetítőnek kell odafigyelnie a gyámhatóság bevonására – vagy akár az ügyfélnek nyilván. A szerződés megkötésekor természetesen már van jogi képviselő/közjegyző, aki mindenképpen szólni fog, ha a gyámhatóság addig kimaradt volna a folyamatból.

Összegezve tehát elmondhatjuk, hogy a gyermekek ingatlanvagyona jogi szempontból a kifejezetten védett és szigorú eljárások közé tartoznak. Ebben a folyamatban is nagy segítségünkre lehet egy korrekt értékbecslő.

Itt talál meg minket!

Az építési telek választás szempontjai

Az építési telek választás szempontjai

Szerző: | 2022.01.11. | építési telek

A saját ház nagyon sokunk nagy álma. Nem kevés tervezés, sokszor nem kevés utánajárás és néha bizony lemondás is az ára annak, hogy álmaink háza megépülhessen. De kezdjük a legelején: mit kell vizsgálnunk, ha a tökéletes építési telek vásárlását akarjuk meglépni a leendő otthonunknak? Lássunk előbb az értékbecslő, aztán a tervező szemszögéből!

Valami bűzlik – de hol?

Kezdjük talán meglehetősen földhöz közeli dolgokkal. Mégpedig arra a nem elhanyagolható körülményre, hogy amikor építési telek választásra kerül sor, bizony meglehetősen fontos azt felmérni, hogy vajon elég messze esik-e olyan ipari vagy mezőgazdasági létesítményektől, melyek szomszédjaként bizony kevésbé kellemes élményekkel gazdagodnánk. Már ami a szagokat illeti. A füst, az ipari termelésből származó kellemetlen gázok, a mezőgazdasági termelőüzemek erős szaga, sőt, még egy tejüzem is eléggé kellemetlen napi élményt nyújthat. Fontos tehát, hogy erre figyeljünk. Azt pedig gondoljuk, mondani sem kell, hogy szeméttároló szomszédságában nem lehet olyan olcsó egy telek, hogy megvegyük.

Ha jön a víz…

Érdemes arra figyelni, még ha olyan különlegesen szép is egy telek, hogy lehetőség szerint ártérre ne építkezzünk. Elméletileg a belvíz ellen sem nagyon van jó módszer, de például a magas talajvízszint már műszakilag kivédhető. Sajnos az időjárásunk bőven lett olyan kiszámíthatatlan, hogy nem érdemes ezzel kísérletezni építési telek vásárlása esetén.

A fákról

Érdemes megnézni és értékelni egy telken az ott található faállományt is. Ha szép magas, ráadásul egészséges fák állnak a telken, érdemes őket megtartani, mert nyári melegben nagyszerűen fognak árnyékolni. Szakember segítségét nem árt kikérni, hiszen a faállomány felmérése külön szaktudást igényel. Persze, ha odaköltözünk, mi is telepíthetünk majd fákat, de itt is óvatosságra intenénk az olvasót: nem kevés olyan helyzettel találkoztunk már, hogy a család kis gyökeres karácsonyfái kiültetésre kerültek például, hogy élhessenek tovább. A fenyőfák éltek a lehetőséggel – csak éppen bőven „kinőtték” a kertet, így a tulajdonosnak szembesülnie kellett azzal, hogy az általa ültetett és szeretett fák lassan már a házra lettek veszélyesek. Persze, ez nem azonnal történik meg.

A szabály az szabály

Természetesen az építkezés során mindig meg kell felelnünk a helyi építési szabályzatnak. Erre érdemes különösen odafigyelni. Ha nincs helyi szabályzat akkor a jogszabály az irányadó. Az országos településrendezési és építési követelményeket 1997-es jogszabály rögzíti. Ha lehetséges, építsük a házat messzebb az úttól és a forgalomtól – persze csak akkor, ha erre a szabályok lehetőséget adnak. Persze, ha mondjuk közelebb kell építenünk az úttesthez, akkor ezt tompíthatjuk azzal, hogy mondjuk a teraszunk a kert felé nyílik, így lesz szabad helyünk és életterünk – nekünk és családunknak is.

És a tájolás

Elérkeztünk tehát az építkezés következő lépéséhez: milyen legyen a tökéletes telken a házunk tájolása? Fontos, hogy azok a helyiségek, ahol sokat tartózkodunk, kapjanak elegendő napfényt, természetesen télen is. Az is fontos lesz, hogy a helyiségeket, lehetőség szerint az erős napfénytől megvédjük, ehhez remek segítséget adhat nekünk egy előtető, vagy mondjuk egy fedett tornác. A hálószobákat a lehető legjobb délkeleti irányban elhelyezni, mert ez a legkellemesebb ezen az éghajlaton. Ebből persze az is következik, hogy az északi és északnyugati rész a leghidegebb lesz, és bizony a legszelesebb is. Ezt mindenképpen vegyük figyelembe, mielőtt oda nyílászárót tervezünk.

Nem kevés körülményre kell tehát figyelnünk, és nem árulunk zsákbamacskát: bizony nem is lehet mindennek megfelelni. Törekedjünk arra, hogy a nekünk leginkább komfortos és működő megoldásokat válasszuk – hiszen az otthonunkról van szó!

 

Mire figyeljünk, hogy elkerüljük a rejtett hibákat ingatlanvételkor?

Mire figyeljünk, hogy elkerüljük a rejtett hibákat ingatlanvételkor?

Szerző: | 2021.09.09. | építkezés, házépítés, műszaki állapot

Kellemetlen meglepetés öröm helyett? Rejtett hibák ingatlanvételkor? Új otthonunk lesz, az utolsó lépés következik: szerződéskötés után ki kell fizetni a vételárat. Ilyenkor hajlamosak vagyunk elfeledkezni arról, hogy átgondoljuk: vajon elég körültekintően jártunk-e el a folyamat során? Mindent kellőképpen feltérképeztünk, mindenről elég információt szereztünk? Semmit sem szeretnénk ugyanis kevésbé, mint szembesülni hibák tömkelegével, amikor már a miénk a megálmodott otthon. Ezt azonban nehéz kiküszöbölni. Bármennyire is igyekszünk minél jobban körül járni az ingatlanvételt, egy kis esélye mindig maradni fog annak, hogy olyan hibába ütközünk, amelyre nem számítottunk.

Mit kell tudnunk a rejtett hibákról ingatlanvételkor – ha a jogot nézzük?

Akár új építésű, akár használt ingatlanról van szó, az eladót például szavatossági kötelezettség terheli, és a hibás teljesítés esetén a Polgári Törvénykönyv vonatkozó rendelkezései szerint jog-és kellékszavatossággal felel. A rejtett hibák ingatlanvételkor kiküszöbölhetőek, jogilag következménnyel járnak.

De mit is jelent ez a két fogalom?

A jogszavatosság azt jelenti, hogy az eladó az ingatlan tulajdonjogát át tudja ruházni, másnak nincs olyan joga, ami ezt kizárná – például terhelési, vagy elidegenítési tilalom.

A kellékszavatosság értelmében pedig az eladó kijelenti, hogy az ingatlannak nincs olyan általa ismert hibája vagy hiányossága, mely az ingatlan adásvételt befolyásolhatja, illetve az ingatlan használatát megakadályozhatja. Az eladó így azért felel tulajdonképpen, hogy az általa eladott ingatlan rendeltetésszerűen használható. Megfelel azoknak a minőségi követelményeknek, melyeket a szerződésben lefektettek, és két oldalról aláírtak. Az ingatlannak nem lehet tehát olyan hibája a kellékszavatosság keretein belül, mely a használatot megnehezíteni, vagy megakadályozná.

Mit lehet még tenni?

Igen gyakori az a kitétel egy ingatlan adásvételi szerződésben, hogy az eladó és a vevő a szerződésben kölcsönösen nyilatkoznak arról, hogy mindent rendben találtak a folyamat során. Általában ez a nyilatkozat a vevő részéről úgy szól, hogy megismert minden részletet és jellemzőt az ingatlannal kapcsolatban. Az eladó pedig arról nyilatkozik, hogy minden részlet tekintetében teljeskörűen tájékoztatta a vevőt. Arra is kitérhet ez a nyilatkozat, hogy minden nem rejtett hiba meg lett mutatva, és a vevőnek és eladónak nincs tudomása más hiányosságokról. Tehát például a beázott fal egy jól látható hiba, amit nyilván a vevő is látott, és ennek tudatában írta alá a szerződést.

Akkor azonban, amikor rejtett hiba kerül napvilágra, nos ilyenkor kell újra a kellékszavatosság fogalmát elővennünk. A kellékszavatossági igény öt évig érvényesíthető az eladó felé. Ha a vevő olyan hibát fedez fel, amiről nem volt tudomása a szerződés aláírásakor, megjavíttatja, azt számlákkal bizonyítja – nos ebben az esetben ez a művelet összes költségével együtt „behajtható” az eladón. A rejtett hibák ingatlanvételkor nem feltétlenül járnak együtt a későbbi költségnövekedéssel.

Mi itt az ökölszabály?

Nagyon fontos, hogy a hiba észrevételekor azonnal jelezzünk az eladónak annak meglétét. Fontos, hogy ne késlekedjünk, ne várjunk vele, mert jogvesztéssel járhat, ha túlságosan ráérünk. Ami még nagyon lényeges: a számlákon kívül fényképekkel is dokumentáljuk azt a hibát, melyet észleltünk, hogy pontosan és egzaktan alá tudjuk támasztani felmerülő igényünket.

Hogy lehet elkerülni a rejtett hibákat ingatlanvételkor?

Teljes biztonsággal elkerülni nagyon nehéz, de az biztos, hogy ha a vevő és az eladó is alapos a folyamatban, akkor annak a valószínűsége, hogy rejtett hibák tárulnak majd fel a használatbavétel után, jelentősen lecsökken. Vevőként, de eladóként is az egyik legjobb megoldás, ha jó szakemberrel átnézetjük az ingatlant. Egy felkészült, független értékbecslő sokat tud nekünk segíteni, hogy elkerüljük a kellemetlen meglepetéseket. A rejtett hibák ingatlanvételkor tehát kiküszöbölhetőek, csak oda kell rájuk figyelni.

Mi alapján számol egy értékbecslő? Az értékbecslés módszertanáról – érthetően

Mi alapján számol egy értékbecslő? Az értékbecslés módszertanáról – érthetően

Szerző: | 2021.08.08. | értékbecslés

Mint minden szakmának, az értékbecslésnek is megvan a kialakult módszertana, aminek ismerete természetesen szükséges egy értékbecslési folyamat professzionális végrehajtásához. Szakmai szempontból mindenképpen lényeges, hogy egy értékbecslő ismerje és jól alkalmazza az elméleti tudást, az ő piaci értékét is az határozza majd meg, hogy mennyire tudja a gyakorlatban alkalmazni azt, amit elméletben elsajátított. Ebben a cikkben az értékbecslés módszertana kerül előtérbe!

Apropó piaci érték – el is érkeztünk az egyik fontos fogalomhoz. Mi ebben a cikkben most két módszerről ejtünk szót. Ezzel a két módszerrel dolgozunk mi is.

Az első a nettó pótlási alapú értékbecslés. Ezzel a folyamattal találkozunk például iskolák, kórházak, egyetemek építésekor. Lényege az, hogy megbecsüljük az ingatlan újraépítési költségeit a föld értékének hozzáadásával. Ez a megközelítés természetesen koránt sem piaci alapú értékmeghatározás, mivel az ingatlan értéke nem lesz közvetlen összefüggéssel magával a költséggel, amibe kerülni fog.

Mikor lehet erre még szükség? Az értékbecslés módszertana.

Előfordulhat az is, hogy teljesen vagy részben hiányoznak a piaci adatok egy ingatlan esetében, azaz nincs mivel összehasonlítani.

Ebben az eljárásban először is megbecsüljük az ingatlan értékét, mintha az teljesen üres lenne és a lehető legkedvezőbben kihasználnánk. Aztán megbecsüljük az ingatlan felépítményeinek és a terület fejlesztéseinek jelenlegi költségét. Ezután megbecsüljük az értékcsökkenés mértékét, melyet aztán levonunk az eddig becsült értékekből. Mindezek után már meg is kaptuk az értéket – ha nem felejtettük el hozzáadni a föld értékét, amelyen az ingatlan fekszik. Látható tehát, hogy közel sem egyszerű folyamat, amiről szó van – és akkor még nem tértünk ki arra, hogy az sem mindegy, hogy milyen idős az épület, amiről adott esetben szó van, ha van már épület, vagy fel akarjuk azt használni.

Térjünk inkább rá a sokkal hétköznapibbnak tűnő másik módszerre, ami nem más, mint a piaci összehasonlítási adatokon alapuló értékbecslés.

Ebben az értékbecslési folyamatban a piaci környezet tanulmányozásából indulunk ki, tehát praktikusan abból, hogy az adott környezetben milyen adás-vételek történtek. Ezek fogják képezni az összehasonlítás alapját. Erre az alaphalmazra lesz egy átlagérték a jellemző, amit piaci átlagnak fogunk tekinteni. Minden esetben megjelennek majd azok a tényezők, amelyek eltérítik majd az árat az átlagos ártól, ezek lesznek majd az úgynevezett értékmódosító tényezők – hiszen minden ingatlan más és más.

Az értékbecslés módszertana eljárásnak a legfontosabb és egyben kezdő lépése is a piaci adatok összegyűjtése, amiből az értékbecslő dolgozni fog. Ebbe az adathalmazba legalább 5-6 adatnak szerepelnie kell ahhoz, hogy dolgozni lehessen vele a későbbiekben. Ebből kerül kiszámításra (természetesen minden körülmény figyelembevételével) az alapár, amely egy egységnyi fajlagos érték – rendszerint négyzetméterre, négyszögölre vagy folyóméterre kivetítve. Fontos, hogy különbség van természetesen a már megtörtént adás-vételek árai és az értékbecsléssel kiszámolt árak között. Ehhez is kell a gyakorlat, hogy az értékbecslő lássa és pontosan értékelje az adott helyzetet.

És hogy mik lehetnek értékmódosító tényezők?

A műszaki paraméterek éppúgy, mint a használati jellemzők, de ide sorolandók a hatósági és jogi kérdések, vagy akár az egyéb piaci jellemzők is.

Természetesen ezek mindegyikével nem biztos, sőt valószínű, hogy nem kell majd számolnunk minden ingatlan esetében, ez csak egy felsorolás volt a lehetséges értékmódosító jellemzőkről.

Az viszont biztos, hogy egy jó értékbecslő szakember ezeknek a tényezőknek a pontos számba vételével alakítja ki majd a végleges forgalmi értékét az ingatlannak. Az értékbecslés módszertana tehát ennyi.