Mi alapján számol egy értékbecslő? Az értékbecslés módszertanáról – érthetően
Mint minden szakmának, az értékbecslésnek is megvan a kialakult módszertana, aminek ismerete természetesen szükséges egy értékbecslési folyamat professzionális végrehajtásához. Szakmai szempontból mindenképpen lényeges, hogy egy értékbecslő ismerje és jól alkalmazza az elméleti tudást, az ő piaci értékét is az határozza majd meg, hogy mennyire tudja a gyakorlatban alkalmazni azt, amit elméletben elsajátított. Ebben a cikkben az értékbecslés módszertana kerül előtérbe!
Apropó piaci érték – el is érkeztünk az egyik fontos fogalomhoz. Mi ebben a cikkben most két módszerről ejtünk szót. Ezzel a két módszerrel dolgozunk mi is.
Az első a nettó pótlási alapú értékbecslés. Ezzel a folyamattal találkozunk például iskolák, kórházak, egyetemek építésekor. Lényege az, hogy megbecsüljük az ingatlan újraépítési költségeit a föld értékének hozzáadásával. Ez a megközelítés természetesen koránt sem piaci alapú értékmeghatározás, mivel az ingatlan értéke nem lesz közvetlen összefüggéssel magával a költséggel, amibe kerülni fog.
Mikor lehet erre még szükség? Az értékbecslés módszertana.
Előfordulhat az is, hogy teljesen vagy részben hiányoznak a piaci adatok egy ingatlan esetében, azaz nincs mivel összehasonlítani.
Ebben az eljárásban először is megbecsüljük az ingatlan értékét, mintha az teljesen üres lenne és a lehető legkedvezőbben kihasználnánk. Aztán megbecsüljük az ingatlan felépítményeinek és a terület fejlesztéseinek jelenlegi költségét. Ezután megbecsüljük az értékcsökkenés mértékét, melyet aztán levonunk az eddig becsült értékekből. Mindezek után már meg is kaptuk az értéket – ha nem felejtettük el hozzáadni a föld értékét, amelyen az ingatlan fekszik. Látható tehát, hogy közel sem egyszerű folyamat, amiről szó van – és akkor még nem tértünk ki arra, hogy az sem mindegy, hogy milyen idős az épület, amiről adott esetben szó van, ha van már épület, vagy fel akarjuk azt használni.
Térjünk inkább rá a sokkal hétköznapibbnak tűnő másik módszerre, ami nem más, mint a piaci összehasonlítási adatokon alapuló értékbecslés.
Ebben az értékbecslési folyamatban a piaci környezet tanulmányozásából indulunk ki, tehát praktikusan abból, hogy az adott környezetben milyen adás-vételek történtek. Ezek fogják képezni az összehasonlítás alapját. Erre az alaphalmazra lesz egy átlagérték a jellemző, amit piaci átlagnak fogunk tekinteni. Minden esetben megjelennek majd azok a tényezők, amelyek eltérítik majd az árat az átlagos ártól, ezek lesznek majd az úgynevezett értékmódosító tényezők – hiszen minden ingatlan más és más.
Az értékbecslés módszertana eljárásnak a legfontosabb és egyben kezdő lépése is a piaci adatok összegyűjtése, amiből az értékbecslő dolgozni fog. Ebbe az adathalmazba legalább 5-6 adatnak szerepelnie kell ahhoz, hogy dolgozni lehessen vele a későbbiekben. Ebből kerül kiszámításra (természetesen minden körülmény figyelembevételével) az alapár, amely egy egységnyi fajlagos érték – rendszerint négyzetméterre, négyszögölre vagy folyóméterre kivetítve. Fontos, hogy különbség van természetesen a már megtörtént adás-vételek árai és az értékbecsléssel kiszámolt árak között. Ehhez is kell a gyakorlat, hogy az értékbecslő lássa és pontosan értékelje az adott helyzetet.
És hogy mik lehetnek értékmódosító tényezők?
A műszaki paraméterek éppúgy, mint a használati jellemzők, de ide sorolandók a hatósági és jogi kérdések, vagy akár az egyéb piaci jellemzők is.
Természetesen ezek mindegyikével nem biztos, sőt valószínű, hogy nem kell majd számolnunk minden ingatlan esetében, ez csak egy felsorolás volt a lehetséges értékmódosító jellemzőkről.
Az viszont biztos, hogy egy jó értékbecslő szakember ezeknek a tényezőknek a pontos számba vételével alakítja ki majd a végleges forgalmi értékét az ingatlannak. Az értékbecslés módszertana tehát ennyi.
