Magyarország jó adottságokkal rendelkezik, ha ipari ingatlanok fejlesztéséről beszélünk. Mindig is bőven akadt, és napjainkban is számos helyen áll rendelkezésre olyan terület, mely alkalmas ipari ingatlanok kialakítására és azok fejlesztésére is. Persze, egyes régiók eltérő adottságokkal rendelkeznek, ha ipari ingatlanokról beszélünk: más a helyzet Budapesten, mint Győrben, és megint más Nyíregyházán.
Az egyik legerősebb piac, az ipari-logisztikai telkek területe, melyek fejlesztési árai igencsak különbözőek az egyes régiókban. Teljesen egyértelmű, hogy ezeknél az ingatlanoknál a legdrágábbak a Budapest és környéki, autópályák melletti lokációval bíró ingatlanok. Ezek négyzetméterára 30-40 euró is lehet, különösen drága pedig akkor, ha különleges funkcióra is alkalmas lehet, például retail jellegű. Ebben az esetben akár 50 euró is lehet a négyzetméterár.
Ez azonban nem azt jelenti, hogy minden kivételesen jó telek ebben a lokációban, tehát Budapest környékén található. Sőt, az látszik, hogy egyre kevesebb a rendezett tulajdoni viszonyú, valóban nagy, jól kihasználható telek – 20 hektár fölött például már alig találni.
És ha ez még nem lenne elég: nemcsak a rendezetlen jogviszony az, ami gátja lehet egy ipari ingatlan fejlődésének. Az sem mindegy ugyanis, hogy milyen infrastruktúrával van ellátva, mennyire lehet és mennyibe kerül fejleszteni. Ezek mind-mind lassítják, sőt hátráltathatják is egy ipari terület fejlődését – nem beszélve arról, hogy helyi önkormányzati szabályzatok alá is eshetnek, amik szintén plusz bonyodalmat jelenthetnek.
Jól látható tehát, hogy egy ipari ingatlan fejlesztésének számtalan látható, és nem kevés elsőre nem felmérhető akadálya lehet. A kereslet azonban magas, sőt, az e-kereskedelem erősödésével a piacon új igényként jelennek meg további fejlesztések iránti lépések. Mit jelent ez a gyakorlatban?
A sok probléma ellenére az igény változatlanul erős az ipari ingatlanok fejlesztése iránt. Ez még akkor is így van, hogyha a telek árát egyre lejjebb nyomja az építkezési költségek szinte irreális növekedése. Az ipari ingatlanokhoz szükséges építőanyagok ugyanis nagyon megdrágultak, a munkaerőhiány és a járvány sem tett jót ennek az ágazatnak. Így aztán sokkal többe kerül egy ipari-kereskedelmi ingatlan felépítése – ami nem kis hatással van a telek árára, hiszen, hogy ki tudják fizetni a beruházást, a telek árát nyomják le, amennyire lehetséges. Az is előfordul, hogy az egekbe szökő beruházási árak az egész projektet kérdőjelezi majd meg – hogy az valójában mennyire rentábilis.
Forrás: pixabay.com
Nem egyszerű tehát az ipari-kereskedelmi ingatlanok fejlesztését elemezni, amin a Covid helyzet sem segített. A budapesti dominancia mellett ráadásul vidéken kettősség figyelhető meg: egyrészt a több telephellyel rendelkező multinacionális cégek okán néhány régió fejlődésnek indult (gondolunk itt elsősorban az összeszerelő gyárakkal rendelkező cégekre), másrészt azonban nehezen követhetőek a vidéki bérraktárak üresedései. Nem beszélve arról, hogy az árak is nagy szórást mutatnak.
A számok azonban frissek: Budapest és környéke erősödő tendenciát mutat 2020 második negyedévében több, mint 64 ezer négyzetméterrel bővült a térség spekulatív ipari ingatlanállománya. A logisztikai parkokban tehát igen erős volt a mozgás a koronavírus ellenére: gyakorlatilag kirakhatják a „megtelt” táblát. Az, hogy ennek milyen következménye lesz a bérleti árak változására, még csak megjósolható.
A cikk megjelent az ingatlanpress oldalán is!
