Ingatlanokról beszélve az egyik legfőbb szempont a méret. A bruttó, nettó, hasznos alapterület mindenkinek ismerős lehet. Kiszámításuk azonban nem minden esetben egyszerű és egyértelmű. Egy téves kalkuláció akár milliós kárt okozhat. Ráadásul az értékbecslő még redukált alapterületről is beszél! Hogy is van ez?
Már tömeges hibának számít az ingatlanok komfortfokozatának téves meghatározása. Ezt csak az alapterület meghatározásának problémája tudja überelni. Egyedi elképzeléseket látok az alapterület meghatározásakor. A hirdetések nagy hibája, hogy többnyire a lakóterület összesítésével el is intézik. Sajnos nem foglalkoznak a melléképülettel, nem jegyzik meg a pince vagy a szuterin alapterületét és nincs információ a terasz méretéről sem. Erre jön az értékbecslő és azt mondja, hogy neki kell a hasznos alapterület is, de végül a redukált alapterülettel kell számolnia.
Bruttó alapterület
Nincs különösebb tévedésre lehetőség, ha a bruttó alapterület kiszámolása a feladat. Általában egyben vagy darabokra osztva, de a külső méreteket összeszorozzuk, majd összesítjük. A bruttó terület ugyanis a falakkal együtt mért területet jelzi. A bruttó területbe tartozik a terasz alapterülete is, függetlenül attól, hogy az fedett vagy sem.
Nettó alapterület
Sokat tévedni itt sem lehet, hiszen a faltól-falig mért hosszúság összeszorzása, majd összesítése után alakul ki. Az alaprajzokon ezt gyakran szokták külön is feltüntetni. Értékes információ, hiszen hirdetést fogalmazni, kalkulációkat készíteni ezzel szoktak. A nettó alapterületet a padlótól 90 cm magasságban kell mérni. Vicces! Elképzelhető, hogy a kitalálója nem akart hajolgatni és ezzel egyszerűsítette is az életünket.
A nettó és bruttó alapterület között pontosan nem meghatározható az arány. Azonban nem tévedünk sokat akkor, ha azt mondjuk, a bruttó terület 20%-kal csökkentett területe a nettó alapterület. Vagyis a bruttó szorozva 0,8-cal, adja a nettót. A levonás mértéke lehet nagyobb is, attól függően, hogy mennyi a terasz területe.
Hasznos alapterület vagy redukált alapterület
A tetőterekben gyakori, amikor a falsík nem megy fel egészen a mennyezetig, mert a tetősík keresztezi azt. A hasznos alapterület ebben az esetben lesz fontos, hiszen a nettó területnek azon része, ahol a belmagasság eléri vagy meghaladja az 1,90 m-t. Az OTÉK szabályozása szerint az a hasznos alapterület, mely a lakóegységen belül a következő helységek alapterületének összege:
a) előszoba, közlekedő,
b) nappali,
c) hálószoba,
d) étkező,
e) konyha, étkezőkonyha,
f) fürdőszoba,
g) WC,
h) kamra, tároló,
i) gardrób,
j) mosókonyha,
k) kazánhelyiség és
l) egyéb fűthető helyiség, ide nem értve a gépjárműtárolót és a pinceszinti helyiséget
Redukált alapterület
Ezzel a számmal az értékbecslők kalkulálnak. A lényeg, hogy a lakóterületet (függetlenül annak állapotától) 100%-nak minősítenek és ahhoz képest csökkentik egyes épületrészek területét. A szakvélemény alapja a fajlagos m2 ár. A kapott összeget szorozzák be a redukált alapterülettel és a számítás összege adja az ingatlan forgalmi értékét. Ez volna a piaci összehasonlítás lényege. Az egy helyrajzi szám alatt található épületrészek (feltéve, hogy azok jogilag rendezettek) mindegyike redukáláson esik át. A banki gyakorlat szerint a fizikailag megtalálható, de telkes ingatlan esetén a térképmásolaton nem jelölt épületrészek értéke nulla! Az engedély nélkül épített vagy földhivatalban át nem vezetett felépítmények tehát értéktelenek a bank számára.
Néhány jellemző, de kőbe nem vésett százalékos redukció, azt feltételezve, hogy a belmagasság eléri vagy meghaladja az 1,90 m-t:
– tetőtér beépítés 70-95%,
– szuterin 40-60%,
– pince 10-20%,
– melléképület 10-60%,
– garázs 40-60%,
– erkély lakásnál 40-50%,
– fedetlen terasz 10-20%,
– fedett terasz 10-30%
Az értékbecslések szövege kitér és magyarázza a redukálást, ezzel érthetőbbé is teszi az értékelés átláthatóságra. Kérjen épületfelmérést vagy tudja meg az ingatlanának értékét szakértőtől!
