Tippek az ingatlan irányárának meghatározására

Az ingatlan eladás talán legsarkalatosabb kérdése a megfelelő hirdetési ár megtalálása. Azzal mindenki tisztában van, hogy mennyit szeretne kapni az ingatlanért, az azonban kérdés, hogy a meghatározott ár vajon reális vagy sem. Az irányár megtalálásának van néhány egyszerű módja, melyek segíthetnek a kérdés eldöntésében. Következzen a piaci ár megtalálása hasonló ingatlanokkal való összehasonlítást alkalmazva. Elárulunk pár tippet az ingatlan irányára meghatározásához!

Az ingatlan irányára

A szakirodalom szerint ha egy ingatlan értéke jól van meghatározva, az hat hónapon belül gazdára talál. Pozitív és negatív példa akad szép számmal. Ha nagy a kínálat, add olcsón és gyorsan megválhatsz tőle. Ha kevés a kínálat, add drágán, úgyis megveszik. Sajnos nem ilyen egyszerű! A rossz, lepusztult állapot és a luxuskivitel az a két véglet kategória, melyek értékesítése sokkal több időt is igénybe vehet.

Nem nehéz belátni, hogy ha sok pénzről van szó, a vásárlók egyre tudatosabbak, gyanakvók és körültekintők. Egy túl olcsón hirdetett lakás kérdéseket vet fel az érdeklődőkben. Lehetnek rejtett hibái? Lakásmaffia? Olcsóbb értékbecslőt hívni, és ha továbbra sem tiszta a dolog, jobb odébb állni.

A hozzáértők kétféle képpen gondolkodnak. Az egyik időt és energiát nem sajnálva kiismeri alaposan az ingatlanpiacot azzal, hogy személyesen is megtekinti a kínálatot. Feltérképezi a piacot és figyel a hibákra, megérti a kínálati árak kialakulásának okát. A másiknak kevésbé van ideje házakat, lakásokat nézegetni. Ő az a tudatos ember, aki hajlandó 30-50 eFt-ot rászánni egy adott ingatlan piaci helyzetének megismerésére. Értékbecslőt fogad, akinek a szakvéleménye utóbb bizonyító erejű is lehet, ha az ártárgyalásról van szó.

De az ingatlan irányára csak ránk tartozik, nekünk kell eldönteni a végső összeget. Dolgozzunk hát úgy az ügyön, mintha azt egy értékbecslő tenné.

Lássuk, mit is kell csinálnunk!

1. 1. Kutassunk fel néhány (legalább 3-5) ingatlant, melynek ismerjük az adatait, úgymint alapterület, állapot, fűtési mód, stb és legfőképpen tudjuk, mennyiért kelt el az ingatlan. Itt jegyezném meg, hogy csupán kínálati adatokra támaszkodva nem biztos, hogy a legcélravezetőbb! Megtörtént adásvételi adatokat kaphatunk ismerősöktől, esetleg a területen tevékenykedő ingatlanosoktól. Bár az utóbbi nem lesz egyszerű!
   2. Hasonlítsuk össze a miénket az eladottakkal, vagyis vessük össze saját ingatlanunk tulajdonságait a másik 3-5 ingatlanéval. Nézzük meg az eladási árakat és az alapterületeket. Ilyen, hogy az első ingatlanunkat 182 eFt/m² áron, a másodikat 202 eFt/m² áron, a harmadikat 169 eFt/m² áron, stb. adták el.
   3. Különböző összehasonlítási szempontokat felállítva értékeljük százalékokban mérve pozitívan, ha a miénk jobb, negatívan, ha a miénk rosszabb. Ezek a szempontok és a pozitív vagy negatív százalékok térítik el a fajlagos négyzetméter árat. Tegyük fel például, hogy a mi ingatlanunk összkomfortos, a másik csak komfortos. Vizsgáljuk meg azt is, hogy ha a miénk a külvárosban van, a másik eladott a városközpontban, az növeli vagy csökkenti az ingatlanunk árát. Ha a miénk jó állapotú, a másik csak közepes, úgy a miénk többet érhet. Tekintsük meg az alapterületet is. Számoljuk össze a magunkét! Fontos ez utóbbinál megjegyeznem, hogy ha a mi ingatlanunk lényegesen nagyobb az összehasonlításba vonttal, az a fajlagos ár negatív irányú elmozdulását eredményezi.
   4. A számolgatás eredményeképpen kapott fajlagos árat szorozzuk meg a saját ingatlanunk hasznos alapterületével. Megkaptuk a piaci forgalmi értéket! A kapott összeg az az ár, melyet jó eséllyel megkaphatunk a vevőtől az áralku után.

A forgalmi érték nem egyenlő a kínálati árral! Vagyis inkább úgy mondanám, hogy legtöbbször nem az. A kínálati ár meghatározása egy újabb kalkuláció.Néhány százalékkal magasabb, mint a kalkulált piaci ár.

Előfordul, hogy az eladó fix árat határoz meg az ingatlan irányára esetén, vagyis a hirdetett összegtől kevesebbért nem adja el az ingatlant. De ez viszonylag csekély esetben valósul meg. Az ilyen eladó biztosra veszi az eladást a hirdetett áron. Sokszor a fixet is lehet lejjebb vinni, ha komoly az érdeklődés.

A legtöbb esetben áralku következik, mely figyelembe veszi a költségeinket és például az ingatlanosnak fizetett jutalékot is. Az áralku többnyire 5-10% között alakul, de ettől lehet nagyobb is.

A privát véleményem, hogy egészséges az áralku és akkor is érdemes próbát tenni, ha fixen határozták meg az eladási árat. És ha már alkuról van szó, találjunk meg a magunk érdekében minden hibát, hiányosságot, mely felróható és ezzel csökkenthető az ár.

Kellemes számolgatást és alkudozást kívánok az ingatlan irányára meghatározásához!