Kellemetlen meglepetés öröm helyett? Rejtett hibák ingatlanvételkor? Új otthonunk lesz, az utolsó lépés következik: szerződéskötés után ki kell fizetni a vételárat. Ilyenkor hajlamosak vagyunk elfeledkezni arról, hogy átgondoljuk: vajon elég körültekintően jártunk-e el a folyamat során? Mindent kellőképpen feltérképeztünk, mindenről elég információt szereztünk? Semmit sem szeretnénk ugyanis kevésbé, mint szembesülni hibák tömkelegével, amikor már a miénk a megálmodott otthon. Ezt azonban nehéz kiküszöbölni. Bármennyire is igyekszünk minél jobban körül járni az ingatlanvételt, egy kis esélye mindig maradni fog annak, hogy olyan hibába ütközünk, amelyre nem számítottunk.
Mit kell tudnunk a rejtett hibákról ingatlanvételkor – ha a jogot nézzük?
Akár új építésű, akár használt ingatlanról van szó, az eladót például szavatossági kötelezettség terheli, és a hibás teljesítés esetén a Polgári Törvénykönyv vonatkozó rendelkezései szerint jog-és kellékszavatossággal felel. A rejtett hibák ingatlanvételkor kiküszöbölhetőek, jogilag következménnyel járnak.
De mit is jelent ez a két fogalom?
A jogszavatosság azt jelenti, hogy az eladó az ingatlan tulajdonjogát át tudja ruházni, másnak nincs olyan joga, ami ezt kizárná – például terhelési, vagy elidegenítési tilalom.
A kellékszavatosság értelmében pedig az eladó kijelenti, hogy az ingatlannak nincs olyan általa ismert hibája vagy hiányossága, mely az ingatlan adásvételt befolyásolhatja, illetve az ingatlan használatát megakadályozhatja. Az eladó így azért felel tulajdonképpen, hogy az általa eladott ingatlan rendeltetésszerűen használható. Megfelel azoknak a minőségi követelményeknek, melyeket a szerződésben lefektettek, és két oldalról aláírtak. Az ingatlannak nem lehet tehát olyan hibája a kellékszavatosság keretein belül, mely a használatot megnehezíteni, vagy megakadályozná.
Mit lehet még tenni?
Igen gyakori az a kitétel egy ingatlan adásvételi szerződésben, hogy az eladó és a vevő a szerződésben kölcsönösen nyilatkoznak arról, hogy mindent rendben találtak a folyamat során. Általában ez a nyilatkozat a vevő részéről úgy szól, hogy megismert minden részletet és jellemzőt az ingatlannal kapcsolatban. Az eladó pedig arról nyilatkozik, hogy minden részlet tekintetében teljeskörűen tájékoztatta a vevőt. Arra is kitérhet ez a nyilatkozat, hogy minden nem rejtett hiba meg lett mutatva, és a vevőnek és eladónak nincs tudomása más hiányosságokról. Tehát például a beázott fal egy jól látható hiba, amit nyilván a vevő is látott, és ennek tudatában írta alá a szerződést.
Akkor azonban, amikor rejtett hiba kerül napvilágra, nos ilyenkor kell újra a kellékszavatosság fogalmát elővennünk. A kellékszavatossági igény öt évig érvényesíthető az eladó felé. Ha a vevő olyan hibát fedez fel, amiről nem volt tudomása a szerződés aláírásakor, megjavíttatja, azt számlákkal bizonyítja – nos ebben az esetben ez a művelet összes költségével együtt „behajtható” az eladón. A rejtett hibák ingatlanvételkor nem feltétlenül járnak együtt a későbbi költségnövekedéssel.
Mi itt az ökölszabály?
Nagyon fontos, hogy a hiba észrevételekor azonnal jelezzünk az eladónak annak meglétét. Fontos, hogy ne késlekedjünk, ne várjunk vele, mert jogvesztéssel járhat, ha túlságosan ráérünk. Ami még nagyon lényeges: a számlákon kívül fényképekkel is dokumentáljuk azt a hibát, melyet észleltünk, hogy pontosan és egzaktan alá tudjuk támasztani felmerülő igényünket.
Hogy lehet elkerülni a rejtett hibákat ingatlanvételkor?
Teljes biztonsággal elkerülni nagyon nehéz, de az biztos, hogy ha a vevő és az eladó is alapos a folyamatban, akkor annak a valószínűsége, hogy rejtett hibák tárulnak majd fel a használatbavétel után, jelentősen lecsökken. Vevőként, de eladóként is az egyik legjobb megoldás, ha jó szakemberrel átnézetjük az ingatlant. Egy felkészült, független értékbecslő sokat tud nekünk segíteni, hogy elkerüljük a kellemetlen meglepetéseket. A rejtett hibák ingatlanvételkor tehát kiküszöbölhetőek, csak oda kell rájuk figyelni.
