Mit is jelent ez? Legyen az lakóingatlan, mezőgazdasági, vagy ipari ingatlan, számtalan nézőpont felmerülhet egy adásvételkor. Sokféle szempont adódhat ilyenkor, de kétségtelen, hogy egy ingatlan vásárlásakor minden esetben vannak olyan objektívnek tekinthető jellemzők, amelyeket figyelembe tudunk venni, sőt, figyelembe kell vennünk. Ilyen például az lakás forgalomképessége az ingatlanpiac esetében.
Ez az a jellemző, amint azt látni fogjuk, amely esetében lakossági szinten döntően a forgalomképes ingatlanok értelmezése az elsődleges.
Forgalomképesség – a három kategória
A forgalomképesség fogalma azt jelenti, hogy az adott dolog elidegeníthető-e. Három fajtája van: forgalomképes, korlátozottan forgalomképes és forgalomképtelen.
A forgalomképes ingatlan jellemzője, hogy az ingatlan nyilvántartási státusza rendezett. Ez azt jelenti, hogy a tulajdoni lapján nincsen perfeljegyzés. Ezek azok az ingatlanok, amelyeket elfogadnak jelzálogként a bankok hitelfelvételkor. Ha esetleg befektetési szándékkal vásárolnánk ingatlant, akkor jó, ha tudjuk, hogy ezek azok az ingatlanok, amelyeket gyorsan lehet értékesíteni adott esetben. Jelenleg a lakáspiacon az új építésű ingatlanok tartoznak ide, de forgalomképesek a panellakások is – egyfajta második virágzásukat élik.
A korlátozott forgalomképesség azt jelenti, hogy az adott ingatlan csak bizonyos feltételek mellett idegeníthető el. Ezek jellemzően állami vagy önkormányzati tulajdonban vannak, ilyenek például a közművek, a közintézmények. Például korlátozottan forgalomképes egy iskola, egy óvodaépület, de egy művelődési központ épülete éppúgy, mint egy szennyvízcsatorna vagy a vízhálózat.
A forgalomképtelen ingatlanok az ingatlanpiac területén olyan állami vagy önkormányzati tulajdonban lévő ingatlanok, amelyek elidegeníthetetlenek. Ilyenek a közterületek – utak, terek, parkok például. A forgalomképtelen ingatlanokat nem lehet tehát elidegeníteni, ha ez mégis megtörténik, akkor az semmisnek tekintendő.
Lakóházak az ingatlanpiac területén
Ha lakóingatlanokról van szó, akkor a forgalomképtelenség azt is jelentheti, hogy abban a régióban gyakorlatilag nincs kereslet-kínálat, azaz a lakáspiac gyakorlatilag nem létezik. Gondoljunk itt például olyan területekre az országban – mondjuk Kelet-Magyarországon – ahol elszegényedő és lassan kihaló falvakban maradnak házak üresen. Ezeket az ingatlanokat gyakorlatilag nem lehet eladni.
Ezzel szemben természetesen létezik a nagyon forgalomképes lakóingatlan fogalma is az ingatlanpiacon, egy olyan ingatlané, amelyik kiváló helyen van, jó műszaki állapotban, keresett jellemzőkkel (szobák száma, elosztás, felszereltség). Ezek az ingatlanok sok esetben arra csábítanak, hogy befektetési szándékkal vásárolják meg őket, hiszen mi sem tűnik egyszerűbbnek: veszek egy nagyon forgalomképes ingatlant és kiadom.
Így aztán passzív jövedelemhez jutok, minden hónapban. A helyzet azonban nem ilyen egyszerű. Sőt, ennél sokkal összetettebb. Sok ingatlanközvetítő tudna arról mesélni, hogy milyen az, amikor meggondolatlan lépésekről próbálja éppen lebeszélni a kuncsaftokat. Egy ingatlanba való befektetés ugyanis nem csak annyi, hogy megvesszük. Mindezek után adott esetben még költünk egy keveset a műszaki dolgokra, vagy berendezésre, arra, hogy jó bérlőt találjunk, aztán arra, hogy megóvjuk az állagát, hosszú éveken keresztül.
Előfordulhat az is, hogy nem méretjük fel értékbecslővel a műszaki állapotot – ennek pedig csak rossz vége lehet. Mindenképpen ajánlatos mindenre kiterjedően átvizsgáltatni a leendő ingatlanunkat – sok kellemetlen meglepetéstől óvhatjuk meg magunkat.
Nem beszélve arról, a nem igazán elhanyagolható tényről, hogy az utánajárás, ügyintézés, ügyes-bajos dolgok rendezése sok idő- és energiaveszteség is lehet – ami szintén a miénk.
Aztán persze az albérlőkkel is lehet probléma, és nem is kevés. Előfordulhat az is, hogy az általunk felújított, kiváló állapotban átadott lakást szó szerint „lelakják” – és mi kezdhetjük a felújítást elölről. Érdemes ezeket mind számításba venni, amikor lakóingatlant befektetési céllal akarunk vásárolni. Az ingatlanpiac területén tehát számos szempontot figyelembe kell venni, ha vásárolni szeretnénk.
