Egy értékbecslés elkészítése a megbízást követően a helyszíni szemlével indul. Az a fél, egy óra, amit a szakértő a helyszínen tölt, nem csupán fotózásból, alaprajzi vázlat felvételéből áll. Nagyon fontos teendő ilyenkor az épületek szemrevételezéses diagnosztikája. Mi is takar ez a két szó? Furán hangzik, de egyáltalán nem ördögtől való. Az épület állagának, állapotának megismerését takarja, bontás nélkül, csupán szemrevételezést alkalmazva. Vajon befolyásolják a látottak az ingatlan értékét is? Néhány példa a teljesség igénye nélkül a szemrevételezéses épületdiagnosztika kapcsán!
Egy házról vagy lakáról állítani, hogy jó, közepes állapotú, bontandó és a többi megítélés kérdése. Ez a megítélés a szemlén látottak alapján és némi kérdezősködést követően szokott eldőlni. Nem állíthatom, hogy két vagy több szakértő egy ugyanazon dolgot azonosan ítél meg. Talán ez az oka annak is, hogy az értékbecslők egy adott ingatlanról valamelyest eltérő értéket határoznak meg. Az épületdiagnosztika túlmutat azon, hogy mit látunk. Keressük az okokat, próbáljuk meghatározni a hibák mögötti történéseket is. Ha ezzel már tisztában vagyunk, lehet kezdeni a gondolkodást arról, mi lehet a megoldás a helyreállításra.
Mit vizsgálunk egy épület külsején: avagy szemrevételezéses épületdiagnosztika?
Az épület külső szemléje nagyon fontos! A magam részéről ha még be sem tettem a lábam, következtetéseket vonok le arra vonatkozólag, hogy belül mi fogad majd. Általánosságban elmondható, hogy a „Tiszta udvar, rendes ház” mondás megállja a helyét belül is. Ez persze nincs kőbe vésve!
Valahogy a jobb oldali lakásoknál többre, jobbra számítok
Az épület külső megjelenésén vizsgáljuk a lábazati és homlokzatvakolat állapotát, a nyílászárók, redőny, spaletta állapotát, a tető alakját, fedését és például az ereszcsatorna meglétét, állapotát is. Attól, hogy már nem mondható korszerűnek egy beépített anyag, nem feltétlenül kell rossz állapotúnak is lennie.
Hiányzik, hiányos, elhasználódott, cserére szorul, megrepedezett és a többi fordulhat elő egy homlokzaton. Erre szolgál az időszakos felújítás, később a csere vagy korszerűsítés is. A beépített anyagok, a stílus és az alaprajzi elrendezés az épület korára is utalhatnak.
Ha tehát egy jó állapotú házat szemlélünk, arra számítunk, hogy belül sem találunk rosszabbat. Ez azonban nem törvényszerű. Sőt! Magam is láttam már jó külső, szép udvar mellett egy végletekig lelakott, lepukkant legénylakást. Vagy éppen egy hulló vakolatos, repedezett homlokzatú épület belső terei okoztak pozitív csalódást.
Mi van a belső terekkel?
Belül is hasonlóak a szempontok, csupán az épületszerkezeteken túl a festés, padló-, és falburkolatok, a gépészet, villanyszerelés lesz a megfigyelés tárgya. Ha kívül még nem volt látható, itt derül ki az is, hogy megfelelő-e a víz és hőszigetelés, a fűtés megfelelően szuperál, elég a villamos hálózat a szükségletekhez?
Vannak árulkodó jelek, amik kívül láthatók, de belső problémára utalnak.
Egyenetlen tetősík, hiányos héjazat
Jó eséllyel beázik a ház, gyakori a kémények környezetében a kátrány kicsapódása. Vihar is okozhatja, amely aztán nincs javítva. Itt jegyzem meg a jó magyar szokást, amikor a káreseményt követően eszeveszetten javítunk, takarítunk és még a törmeléket is kirakjuk, hadd vigye el a kukásautó.
Foltban levált vakolat a lábazat felett
Okozhat ilyet csőtörés a vizesblokk környezetében, esetleg helyi vízszigetelési hiba, hiányosság miatt a falazat felázott. Belül ugyanez felázott falakat eredményez, gyakran felpúposodik a faburkolat, megsüllyed a kerámia és leválhat a csempézés is.
Majdnem biztos: ez egy újszerű, modern ház fürdője
A hiányos, korrodált ereszcsatorna, és hosszasan levált vakolat
Gyakori, hogy nincs a lábazat mellett esővíz elvezetés. A hibás ereszcsatornából kiáramló csapadékvíz szétfolyik, áztatja a lábazatot és ha még a szigetelés is problémás, hosszan feláznak a falak. Ezt már csak a süllyedés tudja megspékelni, amikor megrepedezik a fal.
Penész
Alattomos probléma a penészgomba megjelenése a falakon, mennyezeten. Ilyenkor gondolhatunk a hőhidak kialakulására, a hidegebb oldalon a hőszigetelés elégtelenségére vagy hiányára. Érdekes, hogy a mostanában az egyre jobban szigetelő és légáramlást megakadályozó műanyag ablakokat okolják sokan. Ha a szellőzés nincs biztosítva, nem kizárt!
A festés szükségessége
Akkor látszik igazán, amikor több kisgyermek is lakik a házban. De ha a konyhára gondolunk, az általános szennyeződés néhány év alatt akkor is látható, ha nem robbant fel a kotyogó. Így vagy úgy, egy állandó jelleggel lakott házban, lakásban 5-7 évente szükséges a festés.
Ez csak néhány hibajelenség és ok volt, a lista nem teljes. A műszaki állapotot tehát nagyban befolyásolják a szemrevételezéssel felfedezett hibák, hiányosságok. Az értékbecslésnél ez egy sarkalatos szempont, ha az értéket nézzük. Könnyű belátni, hogy egy jó állapotú ingatlan értékesebb, mint az azonos méretű és elhelyezkedésű, de gyengébb állapotú társa.
Miért jó ez nekünk?
Az értékbecslés része a látottak dokumentálása. A szakvéleményt olvasva és elgondolkodva azon, mi magunk is szembesülhetünk az áhított ingatlan állapotával. Ennek tudatában dönthetünk úgy is, hogy elállunk a vételtől, de ha a helyreállítást tekintjük, kalkulálhatunk a javítás várható költségével is.
Az egyik értékbecslési módszer, amely külön foglalkozik a telek értékével, fontosnak tartja az épületszerkezetek avulását. Az avulás pedig szorosan összefügg a műszaki állapottal, a szükséges karbantartási munkák elvégzésével.
Számoljunk az épület műszaki állapotával! Szemrevételezéses épületdiagnosztikával minden lehetséges!
