Az ingatlanpiacon mindig is jellemző volt, hogy különböző hírek és rémhírek terjednek, adott esetben egymással egy időben szinte. Nincs ezen sok csodálkozni való: a piac szereplői mindig is nagyon figyeltek és figyelnek arra, hogy időben észrevegyék a kínálkozó, csábítónak tűnő lehetőségeket – és akkor még nem beszéltünk azokról, akik kifejezetten a meggazdagodást, a nagy kiugrást látják egy-egy szituációban, vagy jogszabályi helyzet, esetleg gazdasági környezet megváltozásában. Ebben a cikkben kiderül, hogy érdemes-e banktól bedőlt ingatlant vásárolni!
Mit érdemes tudni, ha banktól bedőlt ingatlant vásárolnál?
Ez a helyzet manapság is, amikor a bedőlt banki ingatlanok további sorsának alakulásáról van szó. Nem egy esetet és helyzetet ismerek jó magam is, amikor egy ismerősöm izgatottan mesélte – vagy hallotta valahol – hogy banktól jó áron tudna bedőlt ingatlant venni.
El kell, hogy oszlassuk a téveszmét. Banktól, jó áron senki nem tud bedőlt ingatlant venni. Sőt ingatlant sem.
El is magyarázzuk, hogy miért!
Banktól ugyanis nem lehet ingatlant vásárolni, csak követelést. A követelés pedig úgy keletkezik, hogy egy banki hitelből vásárol az ügyfél egy ingatlant – ennek részleteit egy hitelszerződés tartalmazza. Ezt a szerződést egy közjegyző ellenjegyzi – ennek oka az, hogy a szankciók, amik a hitelszerződésben vannak, azonnal végrehajthatók legyenek.
Ha a hitel összegét nem fizeti az ügyfél, akkor egy idő után a bank felszólításokat küld, esetleg refinanszírozási ajánlatot tesz. Ha ez sem működik, akkor a szerződést felbontják, és követelés lesz az egykori tartozásból. (Eddigre már sajnos valószínű, hogy az ingatlan terhelt tartozásokkal, adósság, közmű, és a többi. Ezzel se nagyon számolnak a leendő vevők, ez a tapasztalat.)
Ha tehát egy iroda, vagy egy ingatlanos azt állítja, hogy bedőlt banki ingatlanokat árul jó pénzért, akkor az annyit jelent, hogy banki követeléseket, illetve a követelésekhez kapcsolódó jogokat és kötelezettségeket árul. Nem egy ingatlant, ami a miénk, ahogy megvesszük. Azt se tudjuk, hogy meddig és kik laknak ott – például.
Forrás: Pixabay
Na de térjünk vissza a folyamathoz! Innentől, tehát a hitelszerződés felmondása után a követeléskezelőkhöz kerül az ügy – és belépnek a folyamatba a végrehajtók. A cél ugye az, hogy a bank pénzhez jusson – ezt részint úgy lehet elérni, hogy a követelést megvásárolják tőle (ahogy erről már írtunk), vagy elárverezik az ingatlant.
Érdekesség, hogy a bankok ezeket a követeléseket általában nagyobb „csomagokban” kínálják, tehát egyszerre több követelését is áruba bocsájtanak. Ennek a csomag aztán sokféle minőségű követelést tartalmazhat.
Két helyen tudunk fellépni vásárlóként tehát – a banki követelés megvásárlása helyett:
– Közvetlenül a tulajdonosnál: ha tudunk olyan tulajdonosról, akinek az ingatlanán követelés van, de még nem árverezik, és a követelést veszed meg a tulajdonostól. Neki nincs pénze kivásárolni a saját követeléstét – így itt lenyomható az ár.
Fontos, és nem nagyon szoktak ebbe belegondolni, akiknek ilyen ajánlatot kínálnak, hogy a bankok NEM adnak ki listát azokról, akiknek felmondták a hitelszerződését. Ez banktitok. Tehát ez több mint gyanús, ha valakinek ilyen dokumentációja van, és ere hivatkozik.
– Árverésen végrehajtón keresztül: a rossz hír az, hogy az árverés minimum ára létezik, itt nem lehet lenyomni az árat. Ráadásul az árverések éppen virágkorukat élik, rengeteg az érdeklődő, így az árak sem maradnak lent, hiszen licitálni fognak rá.
Az is előfordulhat, hogy egy ingatlannak több tulajdonosa van, tehát mondjuk egy követelés egy ingatlan egy részére vonatkozik csak. Sőt, továbbmegyünk, a végrehajtó személye a tulajdonos lakcíme alapján választják ki, így még az is lehet, hogy 2-3 végrehajtó is lesz a folyamatban.
Mi azt javasoljuk, hogy ne higgyünk Excel táblázatoknak és gyors meggazdagodást ígérgetőknek. Az ingatlanpiacon is fontos, hogy szakértőket keressünk fel, és tájékozódjunk – a lehető legpontosabban.
Forrás: Pixabay
