Újra előtérbe kerültek a rozsdaövezetek az ingatlanpiacon. A hírek szerint a tavaly kifutott 5 %-os, kedvezményes lakásépítési áfát újra bevezetnék, de csak úgynevezett rozsdaövezetekben való lakásépítésekhez, az ezekkel rendelkező budapesti kerületekben. Ennek az intézkedésnek kedvező hatása lehet a budapesti lakáspiacra, a bővülő kínálat egészségesebb versenyt eredményezhet, és az árak is lejjebb mehetnek. A fővároson kívül az elemzők szerint a nagyobb vidéki városok is profitálhatnak ebből az új szabályozásból. Lássuk a lakáspiac helyzetét a rozsdaövezetekben!
De melyik területeket érintheti ez a rendelkezés? És mit kell tudnunk a rozsdaövezetekről?
A kifejezés (rust belt) a 80-as évekből származik: az USA-ban a gazdasági hanyatlás, majd az ezt követő demográfiai visszaesés során tönkrement ipari parkok, lassan elnéptelenedő városok „születtek”. A jelenség aztán tovább gyűrűzött, a világ más országaiban is megjelentek ezek az elnéptelenedő, összeomló épületekkel bíró, kihalt területek.
De mi is a definíció?
A rozsdaövezet használaton kívüli vagy alulhasznosított ipari, gazdasági vagy laktanyaépület, amely általában erősen leromlott állapotban van és/vagy környezeti szennyezéssel terhelt. Ilyen lehet egy nagyobb területen fekvő ipari, közlekedési vagy raktározási funkciókat ellátó terület. Esetleg olyan közlekedési-ipari terület, amely részben elhagyott és csökkent intenzitással működik, olyan zöldterület, amely ipari ingatlanokhoz tartozik, hasznosítatlan mezőgazdasági terület. De lehet olyan lakóépület is, amelynek állapota erősen leromlott, és alacsony lakósűrűséggel bír.
Az is érdekes – és nem kevéssé fontos a leendő jogi szabályozás szempontjából – hogy milyen részei vannak a rozsdaövezetnek:
- Az úgynevezett „átmeneti” terület, amely a belváros és kertváros között elterülő rész, mely tartalmazza a barnamezőt és a hozzá kapcsolódó zöld területeket, valamint a közlekedés és szállítás térségeit.
- A „barnamezős” térség hagyományosan maga a volt ipari terület, melynek egy része már megújult, vagy éppen ebben a fázisban van.
- A „rozsdaövezet” pedig az a terület, amely egykor ipari, közlekedési, raktározási feladattal bírt, esetleg laktanya volt, de mára elhagyatottá vált és nem hasznosították, vagy a hasznosítással felhagytak.
Forrás: Pixabay
Hol vannak ilyen rozsdaövezetek a lakáspiac esetében?
Mindenképpen érdemes megkülönböztetnünk a kedvezőbb adottságú és a kevéssé kedvező adottságú rozsdaövezeteket. Kedvezőbb adottságú akkor, ha jól megközelíthető vasúton és közúton, általában nagyobb városok középső vagy külső részében helyezkedik el. Általában kialakított közművekkel is rendelkezik. A rosszabb kondíció pedig ebben az esetben azt jelentheti, hogy részint hiányoznak vagy hiányosak a közművek, esetleg több tulajdonosa van, vagy rendezetlen a tulajdonosi háttér. De az is lehet, hogy a területet súlyos környezetszennyezés érte. Ez az utóbbi például sajnos jellemző lehet nagyobb volt ipari telepeken. Ha erről van szó, akkor nem kis költséget kell a terület hasznosítása előtt a kármentesítésre fordítani – ez elég lényeges szempont lehet.
A fővárosban nagyon sok lehetőséget látunk, ha a régi ipartelepekről, és azok megújulási lehetőségeiről van szó. Ne felejtsük el, hogy ezek korántsem a főváros szélén, sokkal inkább a belső és külső kerületek között helyezkednek el. Hiszen amikor ezek épültek, majd működtek, akkor a főváros még erősen fejlődési szakaszban volt – tehát extenzív növekedése még javában tartott. A külső kerületek fővároshoz csatolásával így kerültek középre ezek a területek a huszadik század közepén. Így lehetséges az, hogy északon, keleten és délen is találunk Budapesten belül ilyen részeket, amelyek hasznosítása, „rozsdátlanítása” még a jövő zenéje a lakáspiac kapcsán.
Az, hogy merre haladhat ez a folyamat, és a vidéki városok közül melyik lehet érintett, a cikk következő részéből derül ki!
Cikkem megjelenik az ingatlanpress.hu oldalán is!
