A két értékbecslés eltérő eredménye első pillantásra könnyen bizonytalanságot kelthet a tulajdonosban. Ha ugyanarról az ingatlanról két szakértő két különböző összeget állapít meg, jogosan merül fel a kérdés: melyik érték a helyes? A válasz az, hogy az ingatlan értéke nem egy minden körülmények között változatlan szám. Az értékbecslés egy adott időpontra, meghatározott célból, rendelkezésre álló piaci adatok és szakmai feltételezések alapján készülő vélemény.
Az értékbecslés nem egyszerű négyzetméterár-számítás
Sokan úgy képzelik el az értékbecslést, hogy a szakértő megállapít egy környékbeli négyzetméterárat, majd azt megszorozza az ingatlan alapterületével. A valóság ennél jóval összetettebb.
Két azonos méretű családi ház értéke között is jelentős különbség lehet. Nem mindegy például:
- az ingatlan pontos elhelyezkedése és mikrokörnyezete;
- az épület kora, szerkezete és műszaki állapota;
- a felújítások minősége és időpontja;
- a telek mérete, alakja és használhatósága;
- a helyiségek elrendezése;
- a közműellátottság;
- az energetikai állapot;
- az ingatlan jogi rendezettsége;
- a melléképületek, garázsok és teraszok használati értéke.
A szakértőnek ezeket a tényezőket egyenként kell mérlegelnie, majd össze kell vetnie a piacon elérhető adatokkal.
Miért lehet két értékbecslés eltérő eredményű?
Az egyik leggyakoribb ok az összehasonlító ingatlanok eltérő kiválasztása. A piaci összehasonlító módszer során a szakértő olyan ingatlanokat keres, amelyek elhelyezkedésükben, méretükben, állapotukban és egyéb jellemzőikben megfelelően hasonlítanak az értékelt ingatlanhoz.
Tökéletesen azonos összehasonlító ingatlan azonban szinte soha nincs. Az egyik szakértő nagyobb hangsúlyt helyezhet a közvetlen környezetre, míg egy másik értékelő távolabbi, de műszaki jellemzőiben jobban hasonlító adatokat is bevonhat. Mindkét megközelítés lehet szakmailag indokolható, a kiválasztott adatok mégis eltérő végeredményhez vezethetnek.
Az összehasonlító adatok nem egyszerűen „bemásolt négyzetméterárak”. A nemzetközi értékelési gyakorlat szerint ezeket elemezni és értelmezni kell, vagyis támpontot adnak az értékhez, de nem helyettesítik a szakértői mérlegelést.
Történik ez akkor is, ha a szakértői munka egyezik a 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet előírásaival.
Nem mindegy, hogy kínálati árról vagy eladási árról beszélünk
Az internetes hirdetésekben megjelenő összeg általában a tulajdonos által elképzelt kínálati ár. Ez nem feltétlenül azonos azzal az összeggel, amelyért az ingatlan később ténylegesen gazdát cserél.
A kínálati adatok használatakor ezért mérlegelni kell a várható alku mértékét, a hirdetés időtartamát és azt is, hogy az adott ingatlan ára mennyire reális. Egy túlárazott hirdetés önmagában nem bizonyítja, hogy a környéken valóban azon az árszinten történnek az adásvételek.
Saját munkám során rendszeresen találkozom olyan hirdetésekkel, amelyek első látásra megfelelő összehasonlításnak tűnnek, részletesebb vizsgálat után azonban kiderül, hogy hosszú ideje eredménytelenül vannak a piacon, lényegesen jobb állapotú ingatlant mutatnak be, vagy az áruk nem igazodik a helyi kereslethez. Az ilyen adatokat nem szabad automatikusan elfogadni.
A korrekciók szakértői mérlegelést igényelnek
Az összehasonlító ingatlanok és az értékelt ingatlan közötti különbségeket korrekciókkal kell figyelembe venni. Ilyen korrekció kapcsolódhat többek között az elhelyezkedéshez, az állapothoz, a telekmérethez, az építési módhoz vagy az ingatlan használhatóságához.
Két értékbecslő ugyanazt a különbséget eltérő mértékűnek ítélheti meg. Egy forgalmas út közelsége például az egyik településen jelentős értékcsökkentő tényező lehet, máshol viszont kevésbé befolyásolja a vevői döntéseket. Hasonló a helyzet egy nagy telekkel is: csak akkor jelent arányosan magasabb értéket, ha az valóban használható, megosztható vagy beépíthető.
Az eltérés tehát nem feltétlenül hibát jelent. Sok esetben a piaci tényezők súlyozásának különbségéből fakad.
Az értékelés célja is befolyásolhatja az eredményt
Nem minden értékbecslés ugyanarra a célra készül. Más szempontokat kell figyelembe venni egy eladás előtti piaci értékmeghatározásnál, egy hagyatéki ügyben, vagyonmegosztásnál vagy banki finanszírozás során.
A piaci érték és a hitelbiztosítéki érték sem azonos fogalom. A banki értékelés során a finanszírozó hosszabb távú kockázatai és saját előírásai is szerepet kaphatnak. Emiatt a bank által elfogadott érték eltérhet attól az ártól, amelyen az ingatlan megfelelő marketing mellett várhatóan értékesíthető.
A magyar szabályozás többféle értékelési megközelítést is ismer, köztük a piaci összehasonlító, a hozamszámításon alapuló és a költségalapú módszert. Az alkalmazott módszer vagy a módszerek súlyozása szintén okozhat különbséget.
Az érték időponthoz kötött
Az ingatlanpiac folyamatosan változik. Új hirdetések jelennek meg, más ingatlanokat eladnak, változik a finanszírozási környezet és a vásárlók fizetőképessége. Emiatt egy néhány hónappal korábban készült értékbecslés eredménye nem feltétlenül érvényes a jelenlegi piaci helyzetre.
Különösen kevés tranzakcióval rendelkező kisebb településeken vagy speciális ingatlanoknál lehet szélesebb az az értéktartomány, amelyet a rendelkezésre álló adatok szakmailag alátámasztanak. A nemzetközi értékelési standardok is hangsúlyozzák az objektivitás, az átláthatóság és az alkalmazott feltételezések bemutatásának fontosságát.
Mekkora eltérés tekinthető még elfogadhatónak?
Erre nincs minden ingatlanra alkalmazható százalékos szabály. Egy átlagos városi lakás esetén, ahol sok friss összehasonlító adat áll rendelkezésre, általában szűkebb értéktartomány indokolható. Egy egyedi kialakítású vidéki ingatlannál, nagy teleknél, gazdasági épületnél vagy részben befejezett háznál lényegesen nagyobb lehet a bizonytalanság.
Több mint húszéves szakmai tapasztalatom alapján azt látom, hogy nem önmagában az eltérés nagysága a legfontosabb, hanem az, hogy a megállapított érték mögött van-e átlátható számítás, megfelelő piaci adat és követhető szakmai indoklás.
Egy magasabb érték nem automatikusan kedvezőbb, ahogy egy alacsonyabb érték sem feltétlenül óvatosabb vagy pontosabb. A jó értékbecslés nem azt az összeget mutatja, amelyet a megrendelő hallani szeretne, hanem azt, amelyet az adott időpontban a piaci adatok és az ingatlan adottságai megalapoznak.
Mit tegyünk, ha jelentősen eltér a két értékbecslés?
Érdemes először nemcsak a végösszeget, hanem a teljes szakvéleményt összehasonlítani. Meg kell nézni, milyen adatokat használtak, milyen korrekciókat alkalmaztak, azonos értékelési időpontra és azonos célra készült-e a két dokumentum, valamint mindkét szakértő rendelkezett-e ugyanazokkal az iratokkal és műszaki információkkal.
Amennyiben a különbség ezek után sem érthető, célszerű szakmai magyarázatot kérni. Egy megfelelően elkészített értékbecslés eredményének logikája bemutatható és megindokolható.
Az értékbecslés végső soron nem egy ingatlan „örök érvényű árának” megállapítása. Olyan szakmai vélemény, amely segít reális döntést hozni eladás, vásárlás, öröklés, vagyonmegosztás vagy finanszírozás előtt. Éppen ezért a legfontosabb kérdés nem az, hogy két szakértő pontosan ugyanazt a számot írta-e le, hanem az, hogy melyik eredmény mögött áll alaposabb adatgyűjtés, helyismeret és következetes szakmai érvelés.
A banki értékbecslés megegyezik a piaci árral?
Nem feltétlenül. A banki értékelés a finanszírozó kockázati és módszertani követelményeit is figyelembe veheti.
Melyik értékbecslést érdemes elfogadni?
Azt, amelyik megfelelő piaci adatokra épül, átlátható számítást tartalmaz, és világosan indokolja az alkalmazott korrekciókat.
Lehet két értékbecslés egyszerre szakmailag helyes?
Igen. Az ingatlan értéke nem minden esetben határozható meg egyetlen vitathatatlan számmal. Az eltérő összehasonlító adatok és szakmai korrekciók indokolt értékkülönbséget eredményezhetnek.
Mi okozza leggyakrabban az értékbecslések eltérését?
Leggyakrabban az összehasonlító ingatlanok kiválasztása, a kínálati árak korrekciója, a műszaki állapot megítélése és az értékelés célja okoz különbséget.
Mit tegyen az, aki örökléshez és vagyonmegosztáshoz készülő értékbecslésre van szüksége? Jelentkezhet akár itt is!